Условия расторжения договора аренды нежилого помещения

Условия расторжения договора аренды нежилого помещения

Досрочное прекращение договора аренды нежилого помещения


несколько лет арендовали офис, но в связи с тем, что бизнес прогорел и оплачивать аренду больше нечем, встал вопрос о досрочном расторжении договора, окончание которого только 20 августа. На данный момент полностью проплачена аренда за июнь.

В договоре сказано, что арендатор не может досрочно расторгать договор, а арендодатель может. Можем ли мы сослаться на какую-то статью и досрочно расторгнуть, а также остаться в офисе на весь проплаченный июнь-месяц? 15 Мая 2022, 16:12, вопрос №1996068 Вадим, г.

Москва

    , ,

489 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) получен гонорар 34% 1357 ответов 667 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день, Вадим.Нет, увы, такой возможности по данному договору нет.

Досрочно его расторгнуть нельзя. Односторонний отказ вообще по общему правилу недопустим:Статья 310 ГК РФ 1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.Есть исключения конечно из этого правила, но к Вашей ситуации они не относятся.

В некоторых ситуациях можно, например, расторгнуть, ссылаясь на неравенство переговорных возможностей, но в Вашем случае для этого оснований нет. Вот если бы у Арендодателя было право на досрочный выход из договора без всяких оснвоаний, а у Вас не было, тогда можно было бы ещё попытаться сказать, что нарушен баланс прав и т.д., а без этого не получится. 15 Мая 2022, 16:23 0 0 получен гонорар 33% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 14419 ответов 6507 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг
  2. эксперт

Здравствуйте Вадим.Согласно договору аренды заключенному на определенный срок, порядок его досрочного расторжения должен быть закреплен самим договором, в Вашем случае за арендатором по условиям договора такого права не закреплено.Соответственно вопрос можно решить только в судебном порядке, но и для этого нужны основания предусмотренные законодательством.Статья 450 Гражданского кодекса РФ:2.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Исходя из данной ситуации, если условия договора сторонами исполняются в полной мере, существенных нарушений не имеется.

оснований для таких требований также не возникает, следовательно придется исполнять свои обязательства по договору до окончания его срока действия. 15 Мая 2022, 16:24 0 0 1627 ответов 620 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Нижневартовск Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте!

Нижневартовск Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте!

Досрочное расторжение договора аренды возможно только по основаниям, связанным с исполнением арендодателем своих обязательств по договору: По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с настоящего Кодекса.(ст. 620 ГК РФ). В Вашем договоре аренды дополнительных оснований для расторжения по сравнению с ГК РФ не установлено.

15 Мая 2022, 16:28 0 0 получен гонорар 33% 7,2 Рейтинг Правовед.ru 5267 ответов 1589 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Йошкар-Ола Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,2рейтинг

Здравствуйте Вадим!Из Вашей ситуации есть выход.В соответствии с условиями договора — п.

8.2 позволяет сторонам договора вносить изменения в договор.Данные изменения в соответствии с ст. 450 ГК РФ могут быть составлены в виде дополнительного соглашения сторон, в котором, уже к имеющимся условиям стороны могут прописать и иные, не обусловленные ранее в договоре.Таким образом, Вам следует обратиться с вопросом к арендодателю, о заключении такого соглашения, в котором достаточно прописать соответствующий пункт или пункты (ст.

421 ГК РФ Свобода договора). Далее уже дело техники, главное чтобы было понимание со стороны арендодателя.Поскольку договор у Вас не подлежит регистрации в Росреестре (заключен на срок менее года) то полагаю уладить вопрос вполне реально. 15 Мая 2022, 16:58 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

15 Мая 2022, 16:58 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 03 Сентября 2013, 13:11, вопрос №201870 02 Июля 2015, 17:41, вопрос №891781 10 Сентября 2022, 12:04, вопрос №2101655 12 Мая 2017, 13:33, вопрос №1634367 31 Августа 2016, 12:52, вопрос №1362756 Смотрите также

Как расторгнуть договор аренды помещения

Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно? Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно.

Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены. Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.

Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени. Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.

При неограниченном сроке действия

Если соглашение было заключено на неограниченный срок, то арендатор может расторгнуть его без согласия противоположной стороны.

Для этого он должен предупредить о своем намерении арендодателя за 1 месяц, а в случае коммерческого найма — за 3 месяца. Уведомление передается лично с пометкой о вручении во втором экземпляре либо отсылается заказным письмом. По истечению этих сроков арендатор считается свободным от обязательств по договору.
По истечению этих сроков арендатор считается свободным от обязательств по договору.

Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон

Самым легким способом прекращения дальнейшего сотрудничества между арендатором и арендодателем является расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон.

Для этого представителям данных договорных отношений следует сесть за стол переговоров, в результате которых они должны прийти к общему согласию. После того как арендатор и арендодатель пришли к договоренности по поводу прекращения дальнейших отношений, они оформляют и подписывают специальное соглашение.

В содержании представленного документа прописываются условия расторжения договора аренды нежилого помещения. Процедура аннулирования документа представленным методом имеет определенные преимущества, а именно:

  1. Если арендатор и арендодатель договорились о расторжении договора аренды нежилого помещения в досудебном порядке, им остается только согласовать нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества и прописать их в соглашении, не обращаясь в судебную инстанцию;
  2. Кроме того, при оформлении представленного документа арендодатель и арендатор имеют право не отмечать обстоятельство, которое привело их к желанию прекратить гражданско-правовые отношения.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя означает окончание сотрудничества до сроков, указанного в документе. Желание исходит от арендодателя.

Но одного стремления мало: необходимы веские причины, по которым возможно досрочное расторжение договоров.Арендодатель вправе законно расторгнуть правоотношения, основываясь на ст. 619 ГК РФ, если:

  1. игнорирование ремонта;
  2. несоблюдение сроков платы пользования имуществом: в документе этот пункт прописывается отдельно, в нем определяется пеня за просрочку платежей, возможно – и иные санкции. Если неоплата за договор случилась единожды, то арендодатель может и не обратить внимания на это недоразумение. Если это продолжается неоднократно, то арендодатель имеет право не сотрудничать с неплатежеспособным человеком.
  3. временный собственник наносит вред имуществу: из-за этого предмет договора аренды ухудшается по эксплуатационным свойствам (пункты об этом закреплены в договоре);
  4. нарушение эксплуатационных условий пользования имуществом, закрепленных в договоре;

Расторжение договора аренды помещения – стадии:

  • Обращение, адресованное к арендатору.

    Оно письменное: в нем прописываются причины, по которым собственник решил действовать именно так.

  • На претензию нет ответа.

    Владелец праве прийти за помощью в суд.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст.

622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки. Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным.
Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Расторжение аренды по инициативе одной из сторон

При возникновении нарушений сторонами условий первоначально достигнутых договоренностей каждая из них вправе направить второму участнику соглашения уведомление о прекращении аренды.

Наниматель помещения может аннулировать договоренности в следующих ситуациях:

  • Переданное в аренду имущество не отвечает заявленному изначально техническому состоянию. В процессе пользования объектом могли выявиться значительные нарушения, мешающие качественной работе. Но надо уточнить, что для аннулирования соглашения необходимо доказать наличие нарушений до момента подписания арендного договора.
  • Арендодателем не выполнены условия относительно ремонта помещения (но, если в соответствии с достигнутыми ранее договоренностями ремонт должен проводить собственник помещения). Поэтому на этапе согласования условий договора целесообразно решить, на кого будет возложена обязанность проведения ремонта в помещении, переданным в аренду.
  • Имущество в установленные договором сроки не было передано в использование арендатору. Заметим, что даже неумышленная забывчивость собственника не считается причиной для продолжения аренды, если наниматель имеет возражения.

Наниматель вправе требовать прекращения договоренностей и по иным причинам, основания для которых прописаны в изначальном договоре. Причем всегда следует представлять доказательства.

Для расторжения арендного договора в одностороннем порядке необходимы веские причины Собственник помещения тоже может инициировать преждевременное расторжение договоренностей на аренду нежилого объекта, если обнаружит со стороны нанимателя такие нарушения:

  • Арендатором многократно нарушался порядок внесения арендной платы. Даже если на текущий момент арендатор не имеет задолженности перед собственником помещения, арендодатель сможет аннулировать договоренности раньше срока, предъявив документальные подтверждения в ранее возникающих просрочках.
  • Небрежное отношение к имуществу, полученному в аренду – имуществу нанесен серьезный ущерб, помещение сдается по договору субаренды без согласия владельца.
  • Помещение используется не по его предназначению. Обычно в изначальном документе четко прописывается, чем будет заниматься предприниматель на арендуемой площади – производство, розничная торговля, оказание услуг, хранение товаров и т.д. Когда арендодателем выявляются нарушения, он имеет право требовать изменить род деятельности в соответствии с договором. При неисполнении данного требования собственник помещения может идти в суд. В своем заявлении, помимо всего, собственник недвижимости может требовать возмещения ущерба, если неправомочные действия арендатора привели к порче помещения.

В отдельных случаях у арендодателя могут возникнуть сложности с доказательной базой из-за отсутствия доступа к своей собственности.

Однако, такое положение вещей противоречит действующему законодательству.

В такой ситуации он вправе обратиться за помощью в правоохранительные органы. Если стороны согласовали факт преждевременного аннулирования достигнутых ранее договоренностей, то составляется дополнение к изначальному договору, в котором, собственно, данный факт будет зафиксирован. С момента подписания данного соглашения первоначальный арендный договор утрачивает юридическую значимость.

С момента подписания данного соглашения первоначальный арендный договор утрачивает юридическую значимость.

Если арендный договор был зарегистрирован, то регистрация необходима для соглашения о его расторжении

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

В процессе действия договора аренды нежилого помещения иногда возникают ситуации, при которых необходимо расторжение заключенной договоренности. Результатом такого расторжения фактически становится прекращение аренды помещения и освобождение снимаемого помещения арендатором с полным возвращением всех имеющихся в нем вещей и ценностей, предоставленных арендодателем на время пользования.

Для того чтобы документально оформить такое действие, составляется соглашение о расторжении договора аренды, к содержанию которого предъявляются особые требования. Перед тем как составить непосредственное соглашение о расторжении договора аренды одна из сторон – арендатор или арендодатель — в обязательном порядке в письменном виде направляют второй стороне договорных отношений уведомление об имеющихся намерениях.

В том случае, если вторая сторона не возражает против прекращения действия договорных обязательств, между арендатором и арендодателем составляется соглашение, в котором отражаются основные моменты, исключающие дальнейшие взаимные претензии и регулирующие основные действия сторон в процессе разрыва основного договора. Если же вторая сторона имеет какие-либо возражения или претензии, заключающиеся в незаконности действий первой стороны или неисполнении одного или нескольких условий договора, она имеет право направить исковое заявление в суд.

Та сторона, которой было направлено уведомление о расторжении, в течение одного месяца с момента оповещения должна объявить о своем решении. Основной нормативной базой, регулирующей порядок разрыва договорных отношений и составления соответствующего соглашения, являются такие законодательные акты:

  • Статья 619 Гражданского кодекса РФ. В ней определяется право арендодателя на разрыв отношений в том случае, если им выявлены нарушения по использованию нежилого объекта, который был предоставлен во временное пользование. В частности, сюда может относиться использование его не по назначению, какие-либо существенные повреждения целостности, не внесение арендной платы и т.д.
  • Ст. 452 ГК РФ – определяет право одной из сторон направить исковое заявление в судебный орган, если между сторонами невозможно достижение согласия по поводу прекращения действия договора аренды.
  • Статья 620 ГК РФ – в ней отражаются права арендатора на одностороннее прекращение договорных отношений по пользованию недвижимым имуществом, которые могут возникнуть на основании каких-либо препятствий со стороны арендатора по доступу к нежилому помещению, укрытие при сдаче в аренду его существенных недостатков.

Расторжение договора аренды нежилого помещения: условия, сроки, порядок

Отношения по поводу использования помещений лицами, не являющимися собственниками, как правило, регулируются договором аренды.

Так, данный договор устанавливает правила использования помещений, основные положения регулирования взаимоотношений между собственником и пользователем и т.д.

Также законом и договором устанавливаются основания, по которым такие правовые отношения могут быть расторгнуты досрочно.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Основания досрочного расторжения договора аренды Основания преждевременного прекращения по ст.

450 ГК РФ Основания преждевременного прекращения по ст.

450.1 ГК РФ Основания преждевременного прекращения по ст.

451 ГК РФ Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора (ст.

620 ГК РФ) Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: особые основания Расторжение аренды, заключенной на неопределенное время

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса.

Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  • Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей.

Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон. Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  • Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества. Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  • Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  • Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении.

При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды.

В этом случае судебный порядок не обязателен.Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст.

451 пункт 1 ГК).Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Документы

Факт расторжения соглашения одним из контрагентов должен быть документально удостоверен.

По праву аренды, она предполагает передачу во владение другого лица объекта недвижимости.

Так что в первую очередь необходимо оформить:

  1. уведомление либо соглашение;
  2. акт приема-передачи помещения.

Уведомление либо соглашение о расторжении аренды составляется задолго до фактического прекращения отношений. Так стороны устанавливают правила, по которым обязательства будут прекращены раньше времени.

Акт приема-передачи как бы завершает процедуру расторжения.