Риски покупки квартиры в кооперативе

Риски покупки квартиры в кооперативе

Шаг 3 Выбрать квартиру и внести взнос


Я выбирала квартиру в одном из четырех жилых комплексов застройщика, с которым сотрудничал мой кооператив. Два жилых комплекса мне не подошли. В одном цена на жилье была на 30% выше средней по городу, поэтому я не укладывалась в бюджет.

Второй находился за городом — квартиры в нем дешевле, но сдать или продать впоследствии будет сложнее.

Оставшиеся два комплекса были равнозначны по местоположению и цене. В них я и стала искать жилье.Я ориентировалась на два критерия — сроки сдачи дома и стоимость квартиры.

Мне не хотелось долго ждать, поэтому я искала комплекс с ближайшим сроком сдачи. Но поскольку у выбранного застройщика репутация надежного, квартиры в его комплексах раскупают и бронируют на нулевом цикле — когда заложен фундамент. Оказалось, что свободные квартиры оставались только в домах со сдачей через год и позже.На первоначальный взнос я накопила 1,1 млн рублей.

Этих денег хватало на взнос только за однокомнатную квартиру. В среднем такая квартира в 2015 году стоила 2,3—2,4 млн рублей. Стоимость зависит от этажа: на первых и последних этажах жилье дешевле примерно на 70 тысяч, поэтому эти квартиры раскупают в числе первых.

На пятом и шестом этаже в девятиэтажном доме — самые дорогие, их покупают в последнюю очередь.

Когда я решила вступить в кооператив, оставалось около десяти однокомнатных квартир, все на дорогих этажах. Мы с дочерью выбрали квартиру на пятом этаже с самой удобной, на наш взгляд, планировкой.Чтобы квартиру сняли с продажи, я внесла первоначальный взнос. Размер взноса устанавливает кооператив, обычно об этом пишут в положении о паевом взносе и на сайте.

В среднем это 30—50% от стоимости.Сотрудники кооператива предлагают вступить без первоначального взноса и копить его на счете паевого фонда.

Для этого нужно ежемесячно вносить на счет определенную сумму. Когда накопится достаточно денег для первоначального взноса, кооператив бронирует пайщику квартиру.

Но копить в кооперативе невыгодно: кроме паевого взноса придется ежемесячно платить членские взносы, 1000 Р. То есть за год вы переплатите лишние 12 000 Р.

Лучше открыть в банке дебетовый счет и копить деньги там. Не придется платить членские взносы, и сумма вклада будет расти за счет процентов.Я сравнила, как выгоднее копить деньги на первоначальный взнос: в кооперативе или в банке.

Допустим, у меня есть 800 000 Р. За полгода нужно накопить еще 300 000 Р, значит ежемесячно я буду вносить по 50 000 Р.

Что еще нам нужно проверить при покупке кооперативной квартиры?

Есть еще одна особенность покупки кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК). Это касается пайщиков-супругов, и права на совместно нажитое имущество (см.

о нем подробнее – по ссылке в Глоссарии).

Дело в том, что момент возникновения собственности на кооперативную квартиру – это момент полной выплаты пая, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре. Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право. Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного. Наша задача в этом случае – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное .

Для полной уверенности, имея на руках Титул или и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за по этому вопросу. Что такое , и как о нем узнать – см.

по ссылке в Глоссарии. Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин. Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»). Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с структуры.

И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.

В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.

Т.е. здесь исчерпывается на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом. Таким образом, если мы видим из документов, что наш Продавец – бывший пайщик кооператива (какого именно нам подскажет юрист), то можно считать, что это низкорисковый вариант для нашей сделки, и такая история квартиры нас вполне устраивает. – смотри в этой заметке. Есть, правда, и ложка дегтя в случае покупки кооперативной квартиры.

Если пайщик кооператива (наш Продавец) использовал для оплаты паевых взносов средства материнского капитала, то после получения квартиры в собственность, он обязан был включить в число собственников всех своих детей.

Если он этого не сделал, то все последующие сделки с этой квартирой могут по причине нарушения закона о маткапитале и нарушения прав несовершеннолетних. Подробнее об – см. в отдельной заметке по ссылке. Кстати, с 1 июля 2022 года Застройщикам запрещено привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов через создание ЖСК и ЖНК (подробнее об этом – см.

в Глоссарии по ссылкам про ЖСК и ЖНК в начале этой заметки). И еще Покупателю не стоит забывать, что кроме права собственности на квартиру, есть еще и (что с этим делать — рассказано на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ). Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

○ Оформление права собственности на квартиру.

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

  1. «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества. Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:

  1. Справка о внесении всей суммы паевых взносов.
  2. Договор о вступлении в кооператив.
  1. «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.

    219 ГК РФ)».

Регистрировать такое право нужно для того, чтобы иметь возможность совершать сделки с недвижимостью (продавать, дарить, менять).

Пример 2

Я стал недавно членом жилищно-строительного кооператива и исправно выплачиваю соответствующие взносы.

Но в связи с появившейся правом покупки жилья сразу в другом здании, не дожидаясь завершения застройки дома, хочу покинуть данное объединение.

Могу ли я выйти из такого объединения?

Возвратят мне оплаченные взносы? В указано основание прекращения участия в кооперативе как выход такого участника. То есть, вы вправе полностью выйти из кооператива.

На основании можно получить уплаченную сумму не позднее 2-х месяцев со времени выхода из объединения. Следовательно, приобретение кооперативной квартиры связано с определенными рисками.

Основное преимущество подобных покупок —получение рассрочки на выгодных условиях и невысокая цена недвижимого имущества. ЖСК – это способ приобретения жилища для тех, кто не боится трудностей и готов рисковать.

Рынок контролируется практически двумя законами: и , возможности для судебной инстанции с безответственными компаниями очень малы. Лишь проверенные организации не мошенничают с ЖК. Если рисковать не хотите, выбирайте долевое участие.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация При покупке квартиры возможно внесение предоплаты в счет оплаты сделки. Передача суммы подтверждается распиской.

Государство обеспечивает социальную защиту сирот и детей, лишенных родительского попечения.

Случаи признания детей без Многодетная семья с несколькими детьми, признанная малоимущей, имеет право на государственную помощь – получение Документальным подтверждением участия гражданина в государственной программе по улучшению жилищных условий является получение соответствующего Основное требование для усыновителей – наличие постоянного места жительства, т.е. иметь жилую площадь. Если На сегодняшний день существует много хитростей, с помощью которых можно уменьшить затраты, связанные с

Покупка кооперативной квартиры на вторичном рынке риски

Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства. Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр.

лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал.

В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже несет определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки. Важное уточнение для Покупателя (пайщика)!
Важное уточнение для Покупателя (пайщика)! Изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства.Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е.

как бы нанимает Девелопера для строительства дома)

Структура договора

На законодательном уровне не предусмотрено единой формы договора ЖСК.

Он оформляется в письменном виде, структура и содержание формируются по согласованию сторон. Ответственность за действия кооператива возлагается на его членов, поэтому договор, по сути, является внутренним документом.

Среди обязательных сведений:

  1. Описание недвижимости. В документе четко указываются характеристики квартиры (адрес, этажность, общая и жилая площадь, тип отделки), которую в итоге получает пайщик.
  2. Подписи сторон. Подтверждают согласие со всеми пунктами договора и Устава объединения.
  3. Сроки передачи объекта. Желательно указание точных дат сдачи объекта. Иногда указывается пункт о возможности их переноса в одностороннем порядке, что не будет противоречить требованиям законодательства. В интересах пайщика требовать включения пункта о выплате неустойки на случай нарушения сроков.
  4. Оплата коммунальных услуг по содержанию возведенного здания. Иногда между вводом в эксплуатацию и передачей квартиры проходит не один месяц. В этот период за пайщиками может быть закреплено обязательство об оплате коммунальный платежей, а за нарушение этого условия – крупные штрафы.
  5. Порядок оплаты и передачи недвижимости. Устанавливаются сроки и сумма внесения членских и паевых взносов, условия передачи жилплощади в собственность. Отдельное внимание стоит обратить на возможность сбора дополнительных взносов, из-за которых расходы на приобретение жилья могут существенно увеличиться.
  6. Условия расторжения договора и выхода из кооператива. Исключение возможно по инициативе пайщика или по решению общего собрания (например, в связи невыполнением обязательств). Здесь же прописывается порядок возврата взносов и штрафные санкции за нарушение обязательств каждой стороны.
  7. Сведения о сторонах: реквизиты ЖК и личные данные пайщика.

Ставить подпись на договоре имеет право только член ЖСК.

Соответственно, если документ подписать до оформления членства, кооператив фактически не будет нести ответственности перед лицом, поставившим подпись (этот факт особенно важен, если дело дойдет судебного разбирательства).

Минимизация рисков при покупке квартиры в ЖСК

Приняв решение о покупке недвижимости через ЖСК, в первую очередь необходимо попытаться свести к минимуму возможные риски.

Во-первых, из основного, что необходимо сделать — детально выяснить, кто является фактическим застройщиком, а так же важнейшие данные этой компании — например, имеются ли у застройщика крупные партнеры, и сколько многоквартирных домов было успешно сдано и введено в эксплуатацию. Во-вторых, стоит проверить судебную репутацию застройщика и ЖСК, через который приобретается квартира.

Являлись ли данные компании, за последние 2−3 года, участниками споров, связанных с продажей квартир, введением зданий в эксплуатацию, и какие решения были вынесены судом. В-третьих, при внесении паевых взносов в жилищно-строительный кооператив, необходимо настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи квартиры.

Заключая данный договор, покупатель квартиры является более защищенным с точки зрения законодательства.

Так, согласно положениям Гражданского кодекса, продавец обязуется заключить в будущем основной договор о передаче имущества, указанного в предварительном договоре.

Также нужно обязательно ознакомиться с учредительными документами Жилищного кооператива и внимательно изучить договор перед его подписанием.
В уставе кооператива или договоре с дольщиком обязательно должны присутствовать:

  1. порядок и размер выплаты платежей ЖСК;
  2. четко индивидуализированный объект недвижимости;
  3. сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.
  4. условия выхода участника из ЖСК;
  5. условия выплат, в случае повышения стоимости недвижимости;

Покупка квартиры путем вступления в Жилищно-строительный кооператив — достаточно рискованный способ частных инвестиций в строительство жилья, однако будучи во всеоружии, и зная особенности подобных продаж, он может принести покупателю немалую выгоду.

Источник: https://altapress.ru/realty/story/c-kakimi-riskami-mozhno-stolknutsya-pri-pokupke-kvartiri-cherez-zhilishchno-stroitelniy-kooperativ-146898

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

  1. справка о выплате всей задолженности.
  2. платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов;
  3. договор пая;
  4. акт приема-передачи объекта недвижимости;
  5. договор членства в ЖСК;

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Покупка кооперативной квартиры

Важно При этом не играет роли то, в полном ли объеме выплачены взносы за квартиру. Как вступить в жилищный кооператив В соответствии со ст.

121 ЖК РК для того, чтобы вступить в жилищный кооператив, необходимо подать заявление в правление такой организации. Такое заявление рассматривается в течение месяца, а также утверждается решением общего собрания.

Для того, чтобы гражданин (или юридическое лицо) был признан членом объединения, должен быть уплачен вступительный взнос. После этого уполномоченный орган вносит нового члена кооператива в соответствующий реестр. Порядок уплаты дальнейших взносов, предоставление квартиры и иные вопросы устанавливаются уставом такого объединения, действие которого уже распространяется и на нового члена кооператива.

Все решения собрания, в том числе и о принятии новых членом должно быть оформлено протоколом.

Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать.

В противном случае такой договор будет считаться незаключенным.

Договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии данного условия договор считается незаключенным. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Особенности купли-продажи кооперативной квартиры Перейдем к некоторым характерным особенностям купли-продажи именно кооперативной квартиры. Среди таких можно выделить следующие.

Кто последний за квартирой?

Даже в собственность кооператива сразу после оплаты всех взносов и внесения денег купить квартиру не получится.

Потому что оплатив все счета, новые члены кооператива выстраиваются в очередь за старыми.Очередь ждет, пока в кооперативе накопится достаточно средств для покупки следующей квартиры. Я общалась с несколькими консультантами, они в голос говорят что сегодня у кооператива нет необходимости привлечения новичков с деньгами. Квартиры очередникам можно покупать за счет денег, поступающих от счастливых плательщиков беспроцентной рассрочки.Консультанты говорят, что на сентябрь 2019 года в кооперативе состоят более восьми тысяч человек.

Часть из них уже живет в купленных кооперативом квартирах, часть еще ждет в очереди. А есть счастливчики, которые уже получили квартиры в собственность. В Екатеринбурге для пайщиков кооператива куплено порядка 53 квартир, есть даже оформленные в собственность, но данные об этих квартирах не сообщают, потому что собственники против.

Время ожидания в очереди — от четырех до шести месяцев. До оформления квартиры в собственность десять лет.

Именно поэтому счастливчиков, получивших квартиры, реально мало.

Компания существует с мая 2014 года, рассрочку выплатили только те, кто решили вернуть деньги кооперативу досрочно.Не хочу выглядеть пессимисткой, но опыт лихих девяностых и российская настороженность подсказывают мне, что кооператив прекратит существование когда основная масса “нанимателей” выплатит свои долги по рассрочке и начнет переоформлять права собственности на себя.

Вот именно в этот момент квартиры будут быстро и с большим дисконтом превращены в наличные для кооператива, и те, кто реально платили и рассчитывали на жилье, останутся ни с чем.А ведь часто в новой квартире приходится ремонт делать. За десять лет точно без ремонта не обойтись.

Это дополнительные расходы, которыми член кооператива тоже рискует.После всех этих рассуждений и размышлений я вдруг подумала что напрасно сгущаю краски, что все риски и опасности могут оказаться не более чем домыслами и предположениями.

А для многих, в том числе и для меня, кооператив “Бест Вей” это едва ли не единственная возможность покупки жилья практически без накоплений и без продажи имеющейся квартиры. Я решила дать еще один шанс компании и узнать все про накопительную программу, которая позволяет практически любому, независимо от суммы средств, имеющихся в наличии, приумножить капитал и купить квартиру больше и лучше, чем планируемая изначально.Продолжение следует — в новых публикациях на нашем канале.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле.

ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см.

ссылки на эти законы в начале статьи).

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке. Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е.

по Договору долевого участия). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее , пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от ). Схемы покупки новостроек через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке.

Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов.

Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно. А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. ), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2022 года запрещено.

Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты. Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование.

И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика.

Эти исключения указаны в законе здесь – . Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на ИНСТРУКЦИИ по ссылке.