Как правильно продлить договор найма

Как правильно продлить договор найма

Пролонгация договора


Как продлить сотрудничество, если срок действия договора завершается? Бизнес.ру рассказывает, как провести пролонгацию договора и в каких случаях нельзя продлить договор. По договору поставки завод должен отгрузить 40 станков.

Последнюю партию завод отправил, когда срок действия договора уже истек, и покупатель отказался оплачивать оборудование. В такой ситуации суд может отказать удовлетворить требования поставщика.

Читайте по теме Специфика и существенные условия договора поставки Нередко партнеры решают перейти на долгосрочное сотрудничество.

Способы продлить сделку:

  • Возобновить срок договора по закону.
  • Использовать автоматическую пролонгацию договора.
  • Заключить новое соглашение.
  • Составить допсоглашения к текущему договору.

Если в вашей компании нет квалифицированных специалистов, умеющих правильно оформить все необходимые бумаги, передайте документооборот на аутсорс. Юрий Телегин, ведущий юрист Европейской юридической службы г.

Москва Условия пролонгации необходимо оговорить непосредственно в договоре, либо по истечении срока его действия подписать дополнительное соглашение. Если автоматическая пролонгация невозможна, контрагентам придется заключать новый договор. Если не прописать в договоре порядок его продления, одна из сторон может не согласиться, что имеются основания для пролонгации.

Поэтому данную формулировку рекомендуется включать в содержание документа даже в том случае, когда закон позволяет этого не делать. В некоторых случаях пролонгация договора невозможна.

Примеры подобных ситуаций приведены в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ за № 73 от 17.11.11

Условия о пролонгации договора найма, которые могут быть прописаны в его тексте

Способом продлить период действия краткосрочного (т. е. заключенного на срок до года) контракта является включение в него пролонгирующего условия.

Такое условие предполагает, что в случае если до окончания действия договора ни одна из сторон не объявит о желании расторгнуть его, контракт считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Сделка, заключенная на период до года, в соответствии со статьей 674 ГК РФ не требует регистрации обременений. Между тем при продлении договора рассматриваемым способом общий временной промежуток действия договора очевидно превысит год.

Как быть с регистрацией обременения по договору найма? Фактически по окончании изначально согласованного срока действия контракта между сторонами начинает действовать новый договор, заключенный на тех же условиях. Соответственно, если срок автоматической пролонгации составляет менее года, регистрации обременений не требуется.

На практике некоторые участники гражданско-правовых отношений предпочитают не рисковать и просто перезаключают договор найма на новый срок, хотя можно поступить иначе, просто не производя каких-либо действий.

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ.

К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ.

Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка. Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка.

Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве. Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.

Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю.

Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении. В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:

  • Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
  • Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.
  • Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.

Пролонгация должна производиться в зависимости от срока, на который заключен договор.

Как продлить договор найма квартиры?

1 августа 2022Полная статистика будет доступна после того, как публикация наберет больше 100 просмотров.

Для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет ( ГК РФ).
Если договор найма жилого помещения заключен на срок менее годаВ случае заинтересованности одной из сторон в продлении договора следует:

  1. обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях;
  2. при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (, , ГК РФ).

Если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, «срок найма увеличивается на семь месяцев»), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.В то же время договор найма остается краткосрочным, если он продлевается путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года (например, «срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)»).Если согласие в вопросе о продлении договора не достигнуто либо стороны не известили друг друга о возможности продления, договор расторгается в связи с истечением срока ( ГК РФ).Если договор найма жилого помещения заключен на срок больше годаПри таком условии наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок ( ГК РФ).

На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.Примечание.Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года.
На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.Примечание.Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (ГК РФ;, , Закона N 218-ФЗ).Действия наймодателя при истечении срока договораВ обеспечение преимущественного права нанимателя наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до окончания срока договора известить нанимателя ( ГК РФ):

  1. о продлении договора на тех же или иных условиях;
  2. об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.

Законодательство не определяет обязательную форму такого извещения, поэтому наймодатель вправе выбрать ее сам.

По нашему мнению, наиболее предпочтительной является письменная форма, с помощью которой при необходимости можно будет без труда доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности.Рекомендуем составить извещение в двух экземплярах, попросив нанимателя поставить подпись на экземпляре наймодателя.Обратите внимание!Если наймодатель в своем извещении указал, что он не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель имеет право обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.В этом случае прежний наниматель может потребовать признать договор найма жилого помещения с другим нанимателем недействительным и (или) возместить убытки, причиненные ему незаконными действиями наймодателя (ГК РФ).Если стороны не достигнут договоренности о продлении договора найма на условиях, указанных в извещении, договор расторгается в связи с истечением его срока.

При этом наймодатель вправе после истечения срока договора найма заключить новый договор с другим нанимателем (ГК РФ).Если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма не известит нанимателя о продлении договора на иных условиях либо об отказе в продлении, а наниматель впоследствии не откажется от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок ( ГК РФ).Действия нанимателя при истечении срока договораДля продления договора найма жилого помещения на прежних условиях наниматель не обязан извещать о своем намерении наймодателя, поскольку, если последний не известит нанимателя о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока договора либо об отказе в продлении, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок ( ГК РФ).Для продления договора найма жилого помещения на иных условиях нанимателю следует:

  1. при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (, , ГК РФ).
  2. обратиться к наймодателю с предложением о продлении договора на иных условиях;

При возражении наймодателя продлить договор на иных условиях наниматель вправе расторгнуть договор в связи с истечением его срока.В случае досрочного расторжения продленного договора найма жилого помещения наниматель обязан за три месяца в письменном виде предупредить об этом наймодателя ( ГК РФ).Обратите внимание!Сдача внаем жилого помещения влечет обязанность наймодателя по подаче налоговой декларации и уплате НДФЛ (, НК РФ).Задать вопрос или заказать пособие можно С уважением к вашему бизнесу,Уже в продаже электронное методическое пособие «Все об уточненной налоговой декларации» автора Сушонковой ЕленыУже в продаже электронное методическое пособие «Все о счетах-фактурах» автора Сушонковой ЕленыПодписывайтесь на нас:Список всех публикаций блога вы найдёте Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюсДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

На 11 месяцев

Договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, как и на любой другой срок менее 1 года, может быть:

  1. в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;
  2. не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.

В таких ситуациях возникает вопрос – как быть с госрегистрацией продленных договоров, которые изначально не требовали госрегистрации? Разъяснения по таким вопросам привел ВАС РФ в своем Информационном Письме № 59 от 16.02.2001 года “Обзор практики разрешения споров…” (далее – Письмо № 59). В Разделе 10 настоящего нормативного акта содержится объяснение:

  1. если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
  2. если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
  3. если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).

Продление договора аренды квартиры

Продлить договор аренды квартиры арендатор и арендодатель могут по обоюдному согласию.

Стоит учесть, что по действующему законодательству договором аренды квартиры (в отличие от договора найма) именуется сделка, в которой хотя бы одна из сторон – юридическое лицо (арендатор или арендодатель). В том случае, когда обе стороны – это физические лица, юридически верно говорить о договоре найма.

Неправильное наименование сторон в договоре автоматически влечет его недействительность, поэтому данному нюансу важно уделить пристальное внимание.

Нужно ли регистрировать

Регистрация сделки в Росреестре договора или соглашения о пролонгации – продлении срока аренды – является обязательным условием в том случае, если аренда осуществляется на длительный срок.

Сокрытие факта сдачи имущества нанимателю может повлечь большие неприятности для собственника. Однако даже не зарегистрированный, но составленный по правилам и в соответствии с законодательством договор, уже является подтверждением того, что сделка была осуществлена. Пролонгация договора – необходимая процедура, к которой прибегают тогда, когда срок действия аренды подошел к концу, и у нанимателя появляются две возможности: покинуть помещение или продлить аренду.

Про расчет пени по договору аренды нежилого помещения читайте в статье: существенные условия договора аренды нежилого помещения. Образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения вы можете найти здесь.

Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом налогообложение рассматривается в этой статье. Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Налоговый вычет на лечение зубов в 2019 году Для получения средств для компенсации затрат Завещание квартиры: защитите любимого наследника от многочисленной родни Завещание можно переписать в любой момент Приложение 1 к листу 02 Лист 02 является основой декларации. В нем отражаются все Кто платит налог при дарении квартиры даритель или одаряемый Внимание Речь идет о том, Если землей владеет физическое лицо Любой гражданин может проверить, правильно ли начислен налог на Что может послужить основанием для отказа от контракта Рассмотрим процедуру и основания одностороннего отказа

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора.

Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным.

Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра. Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст.

621 ГК РФ. Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

  1. Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.
  2. Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

  1. арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
  2. собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Продлить старый

Для того чтобы продлить старый договор, нужно:

  • Одна сторона письменно уведомляет другую о том, что срок действия аренды жилья подходит к концу через 3 месяца.
  • В уведомление вносится притязание на последующую пролонгацию права пользования квартирой, с указанием срока новой аренды.
  • В случае согласия стороны составляют соглашение о продлении права аренды.
  • Составленная бумага передаётся собственнику жилья заказным письмом с уведомлением о получении или – под роспись собственника об её получении, поставленную на втором экземпляре, оставшемся у уведомителя.

Это самая удобная процедура пролонгации, не допускающая интерпретаций.

Кроме этого она допускает внесения некоторых корректировок, которые будут действовать в период вновь возникших арендных отношений. Такие корректировки должны составлять не более 30% всех имеющихся положений. Если не уведомлять контрагента, а пустить всё на самотёк, право аренды также будет автоматически продлено на новый срок.

Если не уведомлять контрагента, а пустить всё на самотёк, право аренды также будет автоматически продлено на новый срок.

Но в этом случае продление срока может оказаться не добровольным, а стать причиной забывчивости и привести к одностороннему расторжению, в том числе – посредством судебных разбирательств.

Соглашение о продлении договора аренды и его образец

Порядок заключения доп. соглашения об изменении сроков содержится в Кодекса.

На основании нормативных положений указанной статьи, доп.

соглашение нужно составлять в той же форме, что и основной арендный контракт. Если форма основного документа – письменная, значит, и доп. соглашение должно быть письменным, и наоборот.

Иное может быть регламентировано отдельным пунктом в основном контракте – например, что доп. соглашение будет в устной форме, несмотря на то, что форма основного договора – письменная. Конкретный образец доп. соглашения законодательством не установлен.

Значит, сторонам нужно руководствоваться общими принципами в отношении составления договоров, а также исходя из сложившихся деловых обычаев.

Достаточно указать следующие существенные условия:

  1. описание сторон процесса, их реквизиты и контактная информация;
  2. наименование документа (дополнительное соглашение о продлении срока аренды жилого/нежилого помещения по договору аренды №…);
  3. указание на производимые изменения.

Пример формулировки: Изложить пункт (№ пункта) договора аренды № (номер договора) в следующей редакции: Арендодатель предоставляет Арендатору жилое помещение общей площадью 45 кв. м., находящееся по адресу: (указывается адрес нахождения помещения) во временное владение и пользование на срок с (указать срок начала договора) по (указать срок окончания действия контракта). В конце доп. соглашения сторонам нужно расписаться и, при необходимости, заверить документ печатями организаций.

Возможные причины для изменения договоров

Отправной точкой для изменения договора могут служить также и условия самого договора.

Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 682 ГК РФ, по договору найма (в рамках срока его действия) не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

То есть если в договоре будут четко оговорены случаи, когда арендная плата изменяется в одностороннем порядке, то для такого изменения достаточно будет направления уведомления инициирующей стороной. Аналогичный порядок можно прописать в договорах и для изменения других условий, помимо платы.

Но так как речь здесь идет о праве на изменение в одностороннем порядке, все формулировки должны быть максимально четкими и не допускать двояких толкований .

Что такое преимущественное право?

Согласно ст.

684 ГК РФ, арендатор обладает преимущественным правом на перезаключение (продление срока действия) договора с арендодателем. За 3 месяца до истечения срока действия договора аренды сторонам необходимо обсудить возможность пролонгации арендного договора на прежних или новых условиях. Если же стороны не уведомили друг друга о намерении прекратить деловые отношения, тогда договор автоматически продляется на изначальных условиях на тот срок, который в нем указан.

Допустимая причина для отказа арендатору в продлении договора – намерение арендодателя отказаться от сдачи данной квартиры в аренду на срок не менее 1 года. Если же в течение этого года арендодатель все-таки сдаст квартиру в аренду, то бывший арендатор вправе в судебном порядке требовать признать новый договор с новым арендатором недействительным или взыскать возмещение ущерба.

Арендатор не может требовать от арендодателя разрешения подселить в квартиру новых жильцов, сверх того числа, которое указано в договоре. Этот пункт является существенным условием, поэтому нарушать его в одностороннем порядке арендатор не вправе.