Как организации отказаться от обслуживания убыточного дома

Перечень оснований с формулировками


Руководство управляющей организации может удостовериться в аргументированности отказа от управления многоквартирным домом следующим образом:

  1. проанализировать результаты рассмотрения судебных дел данной направленности.
  2. проконсультировавшись у опытного юриста по вопросам трактовки жилищного законодательства;

Практика показывает, что намерение управляющей фирмы прервать заключенный договор с жильцами дома оправдывается судебным органом при следующих условиях:

  1. при наличии задолженности в оплате ухода за общей собственностью;
  2. если владельцы квартир несвоевременно оплачивают услуги по содержанию жилых помещений и предоставлению ресурсов;
  3. при увеличении объемов работ, требуемых от УК, предъявлении требований, отсутствующих в соглашении;
  4. в случае нарушения владельцами жилплощади достигнутых договоренностей и некорректного поведения, связанного с убытками для субъекта хозяйствования.
  5. если владельцы жилья создают помехи управляющей фирме в выполнении своих обязанностей;

Эти основания дают законный повод управляющей организации инициировать расторжение договоренностей в одностороннем порядке, без неблагоприятных последствий для себя.

Бегут от дома

Отопительный сезон стартовал в 61 субъекте Российской Федерации. Тем не менее из многих регионов страны приходят тревожные сводки о том, что управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхих домов.

Специалисты прогнозируют, что эта тенденция будет нарастать, и причиной тому — низкие тарифы: за деньги, которые собирают с жильцов, невозможно содержать дома так, как того требует законодательство.

Что же делать жильцам брошенных на произвол судьбы домов? В этом разбирались собкоры «РГ».

В большинстве случаев содержание ветхих домов субсидируется собственниками домов многоэтажных. Фото: Александр Корольков. Жителей пятиэтажки по адресу Загородное шоссе, 38 в Любани Ленобласти бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор. Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.- Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, — перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.Жителей пятиэтажки в Любани бросила управляющая компания.

Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.- Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, — перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.Жителей пятиэтажки в Любани бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договорНельзя сказать, что управляющая компания вовсе игнорировала проблемы дома, но все делала спустя рукава и как-то не до конца, говорят местные жители.Неудивительно, что когда управляющая компания предложила повысить тариф на содержание общего имущества больше чем наполовину, не подкрепив это никакими документами, жители не согласились.

Руководство УК не стало настаивать — просто объявило о том, что не намерено продлевать контракт.

В мае шестидесятиквартирный дом остался без обслуживания.Лето обитатели дома худо-бедно перетерпели, а с наступлением осени забили тревогу: кто будет готовить дом к отопительному сезону?

Проблема в том, что альтернативы в городке с населением 4,5 тысячи человек просто нет. Создавать товарищество собственников недвижимости (ТСН) обитатели дома не хотят. Пенсионеры (а их здесь примерно две трети) не верят в такую форму управления.

Сергей Худяев, руководитель регионального центра «ЖКХ Контроль» Ленинградской области, к которому любанцы обратились за помощью, выяснил, что в Любани таких бесхозных домов несколько, и обратился за помощью к исполняющему обязанности председателя комитета Госжилнадзора Ленобласти Олегу Ромадову с просьбой посодействовать в разрешении конфликта. Местные активисты обратились за помощью к властям, и, как ни странно, им, похоже, все-таки удалось найти выход.- Мы уговорили управляющую компанию, которая собралась уходить, остаться в городе, — говорит Юлия Додонова, заместитель главы администрации Любанского городского поселения. — Сейчас горожане обсуждают условия с руководством новой УК, и судя по всему, дело идет к заключению контракта.

Таких «бесхозных» зданий у нас в Любани несколько.

Но дом на Загородном, 38 — самый большой из них. И если мы решим вопрос с ним, то и с остальными все получится.Однако жильцы дома, наученные горьким жизненным опытом, не торопятся радоваться. И подобных печальных историй по всей России — не десятки, а сотни.В Омске только в Советском округе три десятка жилых домов не имеют управляющих компаний, а таких округов в городе пять.

Конкурсы проводятся, но формально. И это уже становится тенденцией.

Любопытно, что в списке брошенных находится дом N 3 на улице Комбинатской, в котором 25 процентов квартир принадлежит муниципалитету, но должного внимания к нему все равно нет. В этом году в рамках капремонта здесь должны были поменять кровлю, но ремонт так и не состоялся. К тому же каждый год возникает проблема с подключением тепла.Инфографика «РГ» / Антон Переплетчиков / Ольга БухароваМежду тем во многих городах таких проблем нет: там созданы муниципальные УК, которые разруливают узкие места.

К тому же каждый год возникает проблема с подключением тепла.Инфографика «РГ» / Антон Переплетчиков / Ольга БухароваМежду тем во многих городах таких проблем нет: там созданы муниципальные УК, которые разруливают узкие места.

В частности, подобный опыт был реализован в Самарской области, где вообще нет домов, которые УК бросили бы на произвол судьбы. Проблему решили так. Если компания отказывается от дома, то до назначения новой УК старая продолжает ее обслуживать.

Кроме того, практически во всех муниципалитетах региона, а также в каждом районе Самары созданы муниципальные управляющие компании, которые могут брать в управление дома, от которых отказываются частники.Похожий опыт опробован и властями Приморья. В Красноярске брошенных домов официально нет.

Всевозможные шлакоблочные двухэтажки, бараки, — словом, ветхий жилфонд формально закреплены за каким-то УК, но услуги, как выясняется, оказываются им «для галочки». Напрямую красноярская муниципальная УК отказалась брать на себя ответственность за эти дома и обслуживает их только на договоре подряда.

Причина: жилфонд в неудовлетворительном состоянии.КомментарийСветлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль»:- Главная причина появления брошенных домов чаще всего заключается в том, что собираемых с собственников средств недостаточно для их надлежащего содержания и обслуживания. Как правило, такие дома являются ветхими или аварийными. Поэтому у управляющих компаний есть риск попасть под штрафные санкции надзорных органов, а то и под уголовное дело.

А если поднять тарифы на содержание, то жильцы такую финансовую нагрузку не потянут.В этих условиях возможен еще один выход — субсидировать управление такими домами из муниципальных бюджетов.

Однако лично я знаю только один город в России — Соликамск, где муниципалитет принял такое решение. В большинстве случаев содержание невыгодных домов субсидируется собственниками домов более новых, многоэтажных.

Но это противоречит всем нормам Жилищного кодекса.Если дом полгода остается без управления — орган местного самоуправления обязан объявить конкурс, на котором должна быть избрана управляющая организация. Понятно, что желающих взять эти дома в управление, как правило, не находится. Зачастую такими домами поручают управлять муниципальным управляющим компаниям, но относятся они к таким домам как к социальной нагрузке — по остаточному принципу.Сейчас обсуждается новая стратегия ЖКХ до 2035 года, и практически все склоняются к тому, что нужно вводить для таких домов государственное регулирование тарифов на содержание, предлагая собственникам выбор из нескольких пакетов.
Зачастую такими домами поручают управлять муниципальным управляющим компаниям, но относятся они к таким домам как к социальной нагрузке — по остаточному принципу.Сейчас обсуждается новая стратегия ЖКХ до 2035 года, и практически все склоняются к тому, что нужно вводить для таких домов государственное регулирование тарифов на содержание, предлагая собственникам выбор из нескольких пакетов.

При этом собственники, желающие сэкономить, смогут выбрать пакет «эконом», в который будет входить ограниченный перечень услуг, обеспечивающих главным образом безопасность содержания дома.Подготовил

Правомерные причины

УК могут отказываться от домов по разным основаниям.

К ним относится:

  1. отсутствие оплаты от большинства жильцов дома.
  2. банкротство организации;
  3. компания не желает заниматься ремонтом и управлением старых домов, являющихся проблемами, так как постоянно возникают разные серьезные нарушения, требующие вложения значительных средств;
  4. у компании отзывается лицензия на работу;
  5. нарушение значимых пунктов договора жильцами дома;

Как проверить законность отказа УК от дома?

Фото: 101urist.com Независимо от причины расторжения контракта компания должна позаботиться о том, чтобы отношения были прекращены законным способом.

Предусмотрена ли возможность одностороннего расторжения договора УК

При подписании соглашения между жильцами дома и управляющей структурой предполагается соблюдение сторонами достигнутых договоренностей до истечения срока действия документа. Однако нередко управляющая компания, по различным причинам, вынуждена расторгнуть соглашение досрочно.

Такая возможность предусмотрена п. 8 ст. 162 ЖК РФ. Договоренность разрывается, если стороны обоюдно согласовали досрочный отказ от сотрудничества. Но законодательство допускает разрыв по инициативе одной из сторон. Нарушение пунктов подписанного договора управления – прямой повод к его расторжению, без согласия другой стороны.
Нарушение пунктов подписанного договора управления – прямой повод к его расторжению, без согласия другой стороны.

Жильцы вправе потребовать замены УК по причине ненадлежащего исполнения предусмотренных обязанностей, но и управляющая организация может отказаться от дома, если потребуется выполнение дополнительных обязанностей, о которых ранее речи не шло. При нарушении условий договора – это повод для разрыва отношений между УК и МКД.

Законодательство

  • устанавливает критерии качества предоставления услуг ЖКХ. Статьей 161 регламентирует порядок смены УО, требования к содержанию общего имущества.
  • «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения» определяет понятие некачественной услуги .
  • «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах» Приложением 1 перечисляет требования к качеству коммунальных услуг. При несоблюдении норм составляется соответствующий акт.
  • регулирует исполнение договорных обязательств управляющими организациями, процедуру возмещения ущерба.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет.

И сейчас поясним, почему.Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.НО!

В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  1. в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.
  2. при грубом нарушении договора;

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания.

Но здесь должно присутствовать главное условие – невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Пошаговая инструкция

Как управляющей компании отказаться от управления домом?

Теперь, когда мы перечислили все основания, прибегнем к изучению пошаговой процедуры расторжения отношений компании с жильцами.

  • Протокол собрания фиксируются секретарем, на нём ставятся соответствующие подписи.
  • С жильцами составляется акт, в котором они принимают дом, а также общедомовое помещение в своё управление. После этого сотрудники управляющей компании должны подать соответствующие документы заявления в Госжилнадзора, местную Жилищную инспекцию, а также в Налоговую инспекцию. Все эти органы, так или иначе, но контролировали как финансовую, так и хозяйственную деятельность организации. Теперь их необходимо оповестить о том, что вы больше не осуществляете подобную деятельность по управлению многоквартирными постройками.
  • Управляющая компания подает в местную администрацию заявление, в котором объясняет причины расторжения договора.
  • В первую очередь жильцов необходимо уведомить о том, что разрыв отношений предстоит в ближайшее время. Для этого сотрудники управляющей компании должны инициировать собрание. Они должны оповестить жильцов надлежащим образом о том, когда состоится собрание и где.
  • Далее, в ходе собрания сотрудники управляющей компании должны огласить причины, которые повлекли подобное решение.
  • Обязательно должны быть предложены процедуры медиации, то есть примирения. Сотрудники управляющей компании должны предложить жильцам возможность урегулировать споры, если таковое возможно. Если же подобное невозможно, если собственники не согласны выполнять требования управляющей организации, необходимо осуществлять процедуру разрыва отношений дальше.
  • После того, как мы падали заявление, а также ознакомились с процедурой расторжения договора, управляющая компания может потихоньку разбирать офис. Жильцам дается ровно месяц на то, чтобы избрать себе другой способ управления. В этот месяц управляющая компания должна завершить начатые работы, а также постепенно сдавать собственникам помещения в многоквартирном доме для приёмки.

Если спустя месяц собственники не выбрали себе управляющую организацию, то это за них осуществляет администрация. Спустя месяц после того, как компанией были поданы заявления о расторжении отношений в соответствующие органы, отношения разорваны.

Читайте нашу статью о том, в каких случаях управляющая компания имеет право выписывать предписания собственникам.

Что делать, если УК отказалась от дома

С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.

Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия. Жильцов многоквартирного дома на собрании должно присутствовать больше, чем половина.

Именно они через голосование и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК.

При явке менее половины от всего количества владельцев помещений дома, собрание автоматически переносят.

Когда по результатам фактического голосования ни у одной из УК не набрано более чем 50 процентов голосов, также выполняется перенесение собрания. Если же управляющая компания все-таки избрана жильцами, между сторонами обговариваются моменты, касающиеся управления, с последующим заключением отдельного договора.

УК, которая расторгла соглашение, обязана осуществить передачу новоизбранной компании всей документации, связанной с управлением МКД, оформить отчет по затратам, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов. Кроме того, уходящая компания имеет право рекомендации подрядчиков для проведения отдельных видов работ. На данном этапе процедура избрания новой УК окончена.

Копию заключенного соглашения оставляет себе владелец, вторая отдается на хранение в офис новой УК. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам: +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 97 из 123 читателей считают Запись полезной.

Поделиться: × Рекомендуем посмотреть Рубрики

  1. (1 044)

О недвижимости простыми словами Контакты РФ, Удмуртская Республика, г.

Ижевск ул. Холмогорова 59 ТЦ «7 дней», офис 231, Интернет издательство «МАВИ», индекс 426011 © Copyright 2022, .

Все права защищены.

Как отстаивается право управлять домом

УК может лишиться лицензии только при наличии веских оснований.

По ст. 198 ЖК должны выполняться следующие требования:

  1. фирме предлагается возможность устранить нарушения;
  2. осуществляется повторная проверка;
  3. если не устраняются нарушения, то по решению суда отзывается лицензия.

Компания может отстоять свои права, если докажет, что ею не были нарушены требования законодательства. Для этого составляется иск в суд.

Если же фирма лишается лицензии, то по ст. 200 ЖК в течение 30 дней жильцы дома должны заключить договор с другой компанией или найти иной способ управлять домом.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол.

Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

На каких основаниях договор расторгается одной стороной

Гражданским законодательством односторонний отказ от исполнения обязательств по сделке допускается только в случае серьезных недочетов со стороны второго контрагента. Так, жильцы имеют право от услуг управляющей компании отказаться, если она не выполняет предусмотренных договором управления работ полностью или частично. Необоснованное завышение платежей за потребляемые коммунальные ресурсы и работы по обеспечению надлежащего состояния дома также могут стать поводом для поднятия вопроса о замене организации для управления многоквартирным домом.Но ровно так же и УК вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если нарушения его условий происходят со стороны собственников квартир.

Но это возможно в случаях:

  1. условие об такой возможности прямо прописано в договоре;
  2. решение о прекращении договора вынес суд по инициативе управляющей компании.
  3. прекращение управления многоквартирным домом происходит по согласию обеих сторон;

Основанием для подобного судебного акта будут положения ст.

450 ГК РФ, где приведены два необходимых условия:

  1. такой отказ наносит истцу убытки.
  2. вторая сторона отказывается от исполнения своей части сделки;

В ситуации с отказом управляющей компании от управления многоквартирным домом речь чаще всего идет об отказе владельцев квартир платить за коммунальные ресурсы и предоставляемые УК другие услуги. При этом компания постоянно терпит убытки, так как не получает предусмотренное подписанным договором вознаграждение, а заодно портит отношения с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями, накапливая долги.

Помимо финансовых потерь, это наносит ущерб репутации компании.Из прочих оснований стоит указать такие действия жильцов, как:

  1. некорректное поведение по отношению к сотрудникам УК;
  2. требование выполнения работ или оказания услуг, не предусмотренных договором управления.
  3. препятствование работникам УК выполнять работы по содержанию общего имущества и его сохранению;

Если хотя бы одно из перечисленных обстоятельств имело место, то ответ на вопрос, может ли управляющая компания в одностороннем порядке отказываться от обслуживания столь проблемного дома, будет положительным.