Как оценивают квартиру оценщики пример

Как оценивают квартиру оценщики пример

Рыночная


Обычно специалист использует сравнительный метод оценивания, хотя могут учитываться еще и затратные показатели, и доходы. Также сравнивают продажи. Оценщиками может приниматься решение о применяемом методе по своему усмотрению. Чем больше методов использовано, тем объективнее будет результат. Обычно считают, что оценка квартиры представляет собой сравнение цен на аналогичные объекты.

Это называется сравнительный метод, или же рыночный. Такой метод часто используется, если есть достоверные сведения о стоимости недвижимости при совершении . Большинство квартир однотипны, и найти аналог не так уж и трудно.

Если не достаточно имеющихся сведений, оценщик проведет анализ, насколько влияют основные различия на цену. Затем будут внесены правки, чтобы оценка была максимально объективной.

Шаг 4. Отмечаем этажность здания

Первый или последний этаж расположения квартиры может ощутимо снизить цену жилья.Происходит это по той причине, что большинство людей не хотят жить на первом этаже из-за большего риска проникновения в квартиру воров, шума и других негативных факторов.А значит квартира на первом этаже пользуется меньшим спросом, имеет меньшую цену и ликвидность.Смотрите также статью .

У продавца квартиры есть выбор

Увы, мало кто знает, как оценивают стоимость квартиры, в каких случаях без сторонней помощи не обойтись.

В любом случае никто не хочет продешевить с жильем, и, конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя.

Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену.Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья.Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция.Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.

Совет 2.

Обратите внимание на срок представительства на рынке

Чем дольше компания существует на рынке, тем сильнее она дорожит репутацией, имеет больше опыта и лучшую подготовку сотрудников.

Если компания на рынке уже с десяток лет, об этом будет сказано на ее сайте в разделе «О компании». Загляните туда. Если год основания не указан, то, скорее всего, вы имеете дело с молодой фирмой. Прочитав на сайте год основания — не поленитесь проверить эту информацию с помощью простого поиска в интернете.
Прочитав на сайте год основания — не поленитесь проверить эту информацию с помощью простого поиска в интернете. Или проверьте информацию о фирме на сайте СРО оценщиков, в которую она входит.

Какие документы нужны для оценки квартиры?

От заемщика и продавца квартиры потребуется следующий перечень документов для оценки:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость. К ним относится:
    • свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных после 15.07.2016 оно не выдается) или выписка из ЕГРП;
    • иногда необходима копия договора купли-продажи или другого документа, по которому недвижимость перешла нынешнему собственнику;
    • акт приемки и договор долевого участия (при покупке ).
  • Поэтажный план из БТИ или технический паспорт, а также экспликацию квартиры — документ, который детально описывает площадь недвижимости и точные размеры.
  • Справка о перекрытиях, если дом, в котором покупается квартира, построен раньше 1960 г.
  • Справка об отсутствии долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг.
  • Справка из домоуправления о количестве прописанных в квартире.
  • свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных после 15.07.2016 оно не выдается) или выписка из ЕГРП;
  • Справка о том, что дом не подлежит сносу или реконструкции. Требуется не всегда и только если строение возведено до 1970 г.
  • акт приемки и договор долевого участия (при покупке ).
  • иногда необходима копия договора купли-продажи или другого документа, по которому недвижимость перешла нынешнему собственнику;
  • Разрешение на перепланировку, если она проводилась
  • Кадастровый паспорт.
  • Копия паспорта заемщика.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем.

Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Следует отметить, что при покупке в строящемся доме оценке будет подлежать право требования, так как в собственность квартира еще не оформлена. Документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план) в этом случае предоставлять не нужно.

Что за оценка и для чего она нужна

На вопрос, нужна ли оценка при получении ипотеки, ответ однозначный – нужна в обязательном порядке.Оценка – это определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой и иной стоимости в отношении объекта оценки.Если в договоре не указано, какой вид стоимости надо определить, то рассчитывается рыночная стоимость.

Для банков интерес представляет еще и ликвидационная.Рыночная – это стоимость, по которой продавец согласен продать, а покупатель купить недвижимость.

При этом они действуют самостоятельно – никто их не заставляет совершать сделку, и нет никаких чрезвычайных факторов, влияющих на стоимость жилья.Ликвидационная – это стоимость, по которой объект может быть продан на рынке за короткий срок.В случае покупки жилья за счет ипотечного кредита закон требует в обязательном порядке сделать оценку недвижимости и предоставить отчет. В этом заинтересованы:

  • Клиент, которому важно знать, на какую сумму он может рассчитывать. Кроме того, продавцы иногда выставляют неадекватные рынку цены на свои объекты. Оценка поможет сориентировать покупателя по рыночной стоимости.
  • Банк, который выдает большую сумму в кредит на длительный срок, поэтому хочет защитить себя от риска неплатежеспособности клиента в будущем. В случае отказа возвращать долг финансовая организация должна быть уверена, что она быстро продаст жилье и полностью покроет потерянные деньги.

Отчет об оценке требуется для:

  1. квартир/комнат на вторичном рынке жилья;
  2. существующих жилых домов с земельным участком или части дома;
  3. новостроек (в редких случаях).

Еще раз хочу обратить ваше внимание, что среди будет и отчет об оценке приобретаемого жилья.

И это не прихоть банка, а требование закона. Квартира до полного погашения вами кредита будет .

Ее оценочная стоимость гарантирует возмещение возможных убытков.

Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита

Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды.

Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании.
Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании.

Что делать в таком случае? В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста.

Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование. Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.

Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.

Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.

Заключение

Таким образом, определение рыночной стоимости квартиры может потребоваться довольно часто для разных целей.

Для этого обычно требуется обращаться к оценщикам, которые по результатам процесса представляют специальный отчет.

Он может передаваться в коммерческие организации или даже государственные учреждения, так как является официальным документом. За счет знания рыночной стоимости можно определить, какую цену оптимально устанавливать на квартиру, чтобы быстро и выгодно продать ее.

Сравнительный метод

Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект. При применении этого метода оценщик должен: � Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными.

� Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов. � Согласовать результаты корректирования.

В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты. В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость. Например, если ему предстоить оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона — трешки в центре.

Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель. Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.
Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.

Кадастровая стоимость квартиры по адресу

На официальном сайте Росреестра существуют некоторые удобные сервисы.

Например, перейдя на вкладку «Сервисы», а далее на ««, можно определить кадастровую стоимость объекта недвижимости.Для этого необходимо указать кадастровый номер или верно определить адрес квартиры. Если кадастровая оценка проводилась, то такие сведения будут указаны по результатам запроса.Однако такая информация пригодится лишь в том случае, если реализация квартиры будет происходить именно по кадастровой стоимости.

Если же продажа такой недвижимости планируется по рыночной, то лучше всего указанным сервисом не пользоваться и обратиться к иным способам определения цены имущества.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены.

В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Как специалисты оценивают объект

Прежде чем приступить к оценочным мероприятиям, специалисты выбирают подходы, которые планируют использовать при определении стоимости жилья. Из названия этих методов становится понятно, как оценивают квартиру оценщики:

  • Сравнительный. Основан на сравнении жилья с аналогичными объектами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.
  • Доходный. Основывается на оценке предполагаемых доходов от сдачи жилья в аренду.
  • Затратный. Подразумевает определение стоимости воспроизводства идентичного объекта с учетом текущих цен.

Сравнительный подход требует использования корректировок при определении стоимости объекта.

Их применение зависит от характеристик оцениваемого объекта.

Например, корректировка на площадь квартиры при оценке рыночной стоимости учитывает следующую зависимость: каждые 5 м2 на 1% уменьшают стоимость 1 м2 на 1%.

Используются и другие типы корректировки на:

  • Этаж. Квартиры на верхних этажах дороже, чем на нижних. Корректировка на первый этаж составляет 15% и 10% – на последний.
  • Местоположение. На 15% дешевле станет жилье, удаленное от остановок транспорта – каждые 200 м понижают его цену на 1%.
  • Общую и жилую площадь.
  • Вид из окон (10-15%). Помещения с окнами, выходящими на дорогу стоят значительно дешевле, чем те, окна которых обращены во двор. Дороже всего объекты с окнами по обе стороны дома.
  • Право собственности. Если объект не зарегистрирован в ЕГРН или на него наложены обременения, то его цена снижается на 5-10%.
  • Наличие балкона/лоджии (до 5%).
  • Условия сделки. Стоимость объекта, свободного от прав третьих лиц, возрастает на 10%.
  • Торг (7%).
  • Планировку и количество санузлов. Квартиры с раздельным санузлом стоят дороже примерно на 5%.
  • Тип дома. Объекты в домах блочного/панельного типа дешевле на 10-15%.
  • Ликвидность доли в квартире (от 10 до 40%).
  • Класс качества отделки. Качественный ремонт увеличит цену на 10%.

В последние годы вопрос, как вызвать оценщика квартиры, не особо беспокоит потребителей, ведь многие уже научились искать подобную информацию в интернете. Любая уважающая себя компания создает в сети собственный сайт.

Для поиска подходящей фирмы-контрагента достаточно ввести в строку поисковой системы фразу «оценочные компании» и упомянуть название города, в котором находится объект.

Отечественным законодательством допускается также оценка квартиры без выезда оценщика на объект обследования. Но для этого владелец жилья должен отправить качественные фотографии всех помещений, а также скан-копии перечисленных выше документов на электронную почту компании, с которой заключен договор о выполнении работ.

Полученный в результате оценочный отчет обладает юридической силой.

Зачем проводить независимую оценку

Прежде чем обсуждать детали, следует выяснить, для чего нужна оценка квартиры. Необходимость обращения к оценщику обусловлена разным подходом к определению стоимости жилья продавцом и покупателем.

Первый опускает малозначительные со своей точки зрения детали и видит исключительно преимущества недвижимости. В результате он стремится установить максимально возможную стоимость квартиры, которая часто оказывается завышенной. Покупатель же при оценке квартиры применяет свои критерии.

Если сторонам не удастся прийти к компромиссу, недвижимость так и останется непроданной.

И лишь специалист предложит ее оптимальную стоимость.

Сколько стоит

Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка. В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей.

В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей. Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку.

За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное.

Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию.

Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию.

Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами.

Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

3) Вега

Компания «Вега» занимается оценкой всех видов имущества для различных целей.У специалистов компании есть дипломы о прохождении обучения по профессии оценщика, полис страхования ответственности, как того и требует законодательство. Также «Вега» — член СРО.Качество и соблюдение сроков возможны благодаря наличию необходимого оборудования. Стоимость и сроки выполнения оговариваются при оформлении заявки на оценку.

Возможно провести оценку за 1 день.Рекомендуем также прочитать статью .

Метод 1. Затратный

Этот метод подходит квартирам в строящихся домах.

Для оценки суммируют все затраты, понесенные при строительстве дома, затем полученную сумму делят на число квартир, с учетом их площади, этажности, вида и других факторов.

Также сюда добавляют затраты на амортизацию, учитывают уровень инфляции и расходы на реконструкцию.

Оценщик учитывает также цену земли, на которой возводится дом, стоимость как проектных, так и строительных работ, материалов и других затрат. Об экспертизе строящихся объектов читайте в статье Независимая строительная экспертиза.

Кадастровая

оценка жилья — база, что учитывается при расчете налогового платежа.

Вычисляют стоимость выкупа квартиры или ставка . Владельцы помещений обычно не соглашаются с рассчитанной .

Она почти всегда завышена и не объективна. Искажаются фактические данные или недостаточно изучаются аналоги на рынке.

По этой причине и заказывают независимую оценку квартиры для оспаривания кадастровой стоимости. Стоимость определят, опираясь на рыночные цены.

Расчет будет проводиться на определенные даты. Если будут выявлены некорректные сравнения и неправильные результаты, тогда и можно .

Используют сравнительный, затратный и доходный метод определения стоимости. Доходный метод основывается на расчете дохода, который может быть получен при использовании объекта. Обычно его используют, если оценивается коммерческая недвижимость.

При затратном методе определяются затраты, которые будут понесены при восстановлении квартиры (учитывая накопленный износ). Используют при необходимости застраховать объект.

Требования к оценщикам

Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:

  1. заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.
  2. имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
  3. застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
  4. является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка.

Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение.

Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету.

Но на практике не всегда все проходит гладко.Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию.

Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку. В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка.

Мне как преподавателю по оценке недвижимости с 20-летним стажем очевидна некомпетентность сотрудника.

Но как доказать это банку?Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.

Как осуществляется оценка

Данная процедура реализуется в последовательных действиях:

  1. специалист собирает полную и достоверную информацию об имеющемся объекте;
  2. подписывается договор с выбранной компанией;
  3. анализируются собранные данные;
  4. формируется отчет, в котором указываются характеристики квартиры, ее рыночная стоимость и другие важные параметры.

Срок данного процесса обычно не занимает двух недель, но может этот период увеличиваться и уменьшаться в зависимости от занятости специалистов.

Методы и критерии оценки квартиры. Фото: pg21.ru

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета.

Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.В отчете обязательно должно быть прописано:

  1. кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  2. за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  3. что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  4. какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.
  5. как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Факторы, которые влияют на стоимость апартаментов

Хотите знать, как оценивают стоимость квартиры специалисты?

Все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта по нескольким критериям, которые в конечном итоге и определяют его действительную стоимость.Рассмотрим их более детально.1) Месторасположение объекта недвижимости.

Город риелторами условно делится на районы, к примеру, центральный, спальный, окраина.2) Площадь объекта недвижимости.

Ни для кого не секрет, что чем больше квадратура жилья, тем дороже оно стоит.3) Наличие объектов инфраструктуры. Конечно же, если в непосредственной близости от дома находятся больница, детский сад или рынок, то за квартиру можно просить приличную цену.4) Наличие ремонта.

Безусловно, или потрескавшийся кафель будут снижать стоимость жилья, однако если вы перед сделкой поклеите новые обои и сделаете легкий косметический ремонт, то смело можете поднимать цену, естественно, в разумных пределах.5) Этажность. Так уж повелось, что квартиры, находящиеся на первых и последних этажах, пользуются меньшим спросом у покупателей, поэтому и цена по сравнению с другими апартаментами будет ниже.

Аккредитованные банком

В этой категории находятся только проверенные оценочные компании, которые четко следуют требованиям банка. Такое сотрудничество выгодно как банкам, так и оценочным организациям:

  • Банк получает отчеты об оценке жиля, соответствующие всем требованиям.
  • Оценочные организации получают постоянный и стабильный поток клиентов.

Часто между банком и оценочной организацией имеется договоренность об отчислении процента от стоимости оценки в качестве партнерского вознаграждения банку.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Для того чтобы реализовать квартиру в первую очередь необходимо знать ее реальную (рыночную) стоимость. Как известно, кадастровая стоимость, по которой уплачивается налог, зачастую не отражает реальной цены жилища. Поэтому произвести оценку цены необходимо иными способами.

Таковых у собственника недвижимости имеется несколько:

  1. оценка риелтора;
  2. оценка независимого оценщика.
  3. самостоятельная оценка;

Первый из указанных вариантов предполагает минимум денежных затрат, однако максимум собственных усилий лица, желающего определить .