Что должен содержать договор купли продажи

Что должен содержать договор купли продажи

Характеристика договора купли-продажи

  1. взаимный (синаллагматический) (обязательства у обеих сторон)
  2. возмездный
  3. консенсуальный (передача товара покупателю – это исполнение уже заключенного договора)
  4. двусторонний

Цель договора купли-продажи заключается в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя возникает с момента передачи вещи. Если отчуждение вещи подлежит государственной регистрации, то право собственности возникает с момента регистрации.

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента передачи продавцом товара покупателю. Если продается во время нахождения в пути, то риск переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи. Товаром по договору-купли продажи признаются любые вещи, в том числе и будущие.

Товаром по договору-купли продажи признаются любые вещи, в том числе и будущие.

Условия договора

Предмет договора.

Договор может заключаться не только на товар, который имеется в наличии, но и на тот, который будет изготовлен или приобретён продавцом в будущем. Важное условие – объект продажи по своим характеристикам не должен противоречить статье 129 ГК РФ или другим законодательным нормам.

Если в чётко обозначены наименование и количество товара, то пункт о предмете договора можно считать согласованным.

Порядок оплаты. В пункт «Порядок оплаты» вносятся сведения о стоимости товара по договору. Условия оплаты оговариваются сторонами и могут быть выражены в наличном и безналичном обеспечении, а также иметь характер взаиморасчёта.

В этом случае необходимо уточнить количество и сроки исполнения обязательств по поставкам товаров и услуг. Сроки оплаты оговариваются отдельным пунктом.

Оплата товара производится предварительно, непосредственно до или после передачи товара покупателю, согласно условиям договора. Если ими предусмотрена предоплата, то продавец в случае неисполнения обязательств со стороны покупателя вправе отказаться от выполнения или приостановления своих, а также требовать (ст. 328 ГК РФ). Сроки и порядок поставки.

Характер и время поставок определяются условиями договора.

В случае, если определить сроки не представляется возможным, то товар передаётся покупателю согласно правилам ст. 314 ГК РФ. Если в тексте указана конкретная дата, то она является конечной для того, чтобы считать обязательства по срокам поставки выполненными.

Передача товара позже установленного срока может осуществляться только с согласия покупателя. Обязанности Сторон . Обязанности продавца и покупателя регламентируются условиями договора и касаются условий оплаты, передачи и приёмки товара на склад.

Продавец обязан передать товар соответствующего качества и вида, включая всю техническую и эксплуатационную документацию, наличие которой предусмотрено условиями договора, действующим законодательством или иными правовыми актами.

Покупатель обязан принять на склад и оплатить (если договором не предусмотрены предоплата и взаиморасчёт) поставленный товар.

В случае обнаружения несоответствия договорным условиям он вправе отказаться от его приёмки, оформив соответствующий документ. Если товар соответствует договору, то покупатель обязан обеспечить условия для его приёмки и соответствующего хранения. С этого момента риски, связанные с гибелью или частичной порчей товара, переходят к нему в полном объёме.

В случае отказа от принятия товара покупателем продавец вправе выдвинуть о его приёмке либо отказаться от исполнения договора. Иные положения. В этом пункте партнёры могут оговорить характер исполнения обязательств.

Обязанности продавца считаются исполненными в момент передачи товара и покупателю. Обязанности покупателя – после полного погашения стоимости договора.

Ответственность Сторон. Стороны сделки заключают соглашение о том, что при возникновении обстоятельств непреодолимой силы неисполнение или частичное неисполнение не влечёт за собой ответственность. При этом оговаривается мера ответственности за ненадлежащее исполнение условий сделки и характер . Ненадлежащее исполнение договорных обязательств влечёт ответственность в пределах действующего законодательства и условий договора.

Заключительные положения. В этом разделе могут оговариваться условия передачи права собственности на товар, условия взаимодействия партнёров в процессе исполнения обязательств. Условия сделки могут предусматривать передачу права собственности на товар только после исполнения покупателем своих обязательств.

Такое положение не позволяет покупателю распоряжаться им (отчуждать или использовать товар по своему усмотрению), прежде чем соглашение не будет исполнено в полном объёме. Страхование товара осуществляется по договорённости между сторонами. Обязанность по страхованию возлагается на одну из сторон. Если сторона не выполняет данное условие, то другая вправе выполнить его самостоятельно и потребовать возмещения расходов.
Если сторона не выполняет данное условие, то другая вправе выполнить его самостоятельно и потребовать возмещения расходов. Отказ от исполнения обязательств по страхованию может стать основанием для расторжения договора.

В случае, если партнёры намерены установить долгосрочное сотрудничество, то отдельным пунктом нужно выделить срок действия договора и возможность его продления (пролонгации).

Договор считается заключённым, если стороны, полные реквизиты которых ( с указанием регистрационных данных и расчётных счетов) указаны и подтверждены соответствующими документами, подписали его обоюдно. Оригинал договора должна иметь каждая сторона, участвующая в сделке.

Как расторгнуть договор купли-продажи

Способ 1.

Другая сторона не против расторжения, и вы просто договариваетесь о том, что купля-продажа не состоится. Не состоялась — и не состоялась, так можно.Способ 2.

Другая сторона против расторжения, но обстоятельства, при которых вы заключали договор, существенно изменились. В этом случае другая сторона может потребовать возместить убытки, так как она-то рассчитывала на исполнение договора.

Например, человек заказал дорогие спортивные лыжи, но пока их везли, он повредил сухожилие, и врачи сказали, что ему нельзя кататься. Тогда лыжи отменяются, но стоимость доставки, скорее всего, придется компенсировать.Из-за существенного изменения обстоятельств вы можете расторгнуть любой договор, не только купли-продажи.Способ 3. Если вы продавец, а ваш покупатель не принял товар, то вы в любой момент можете потребовать расторжения договора.

А если покупатель товар принял, но не платит за него, тогда смело требуйте и расторжения, и возврата товара.Способ 4. Если вы покупатель, а продавец передал вам неполный комплект товаров, безнадежно испорченный товар, товар не в том ассортименте, который вы просили, не сказал, что товаром владеют еще пять человек, и отказывается исправить свои ошибки, — вы можете расторгнуть договор.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги.

Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности.

А уже после заключают соглашение о расторжении договора.Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю.

Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет.

Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т—Ж уже писал, и По требованию одной из сторон.

Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.Например, продавец не получил оплату за квартиру.

Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Какие условия должен содержать договор продажи недвижимости?

1. Понятие существенных условий договора 2.

Условия договора купли-продажи недвижимости 2.1. Сведения о каждой стороне договора 2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости 2.2.1.

Предмет договора 2.2.2. Цена договора 2.2.3.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением 2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости 2.3.1. Правоустанавливающие документы 2.3.2.

Сведения об обременениях квартиры 2.3.3. Условия об освобождении квартиры 2.3.4.

Порядок расчетов по договору 2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости 3.

Форма договор купли-продажи недвижимости 4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости 1. Понятие существенных условий договора Для начала немного теории об условиях договоров. Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, кодекс разделил условия договора на две группы: существенные условия и иные (их можно назвать дополнительные) условия.

Существенными условиями являются: — условия о предмете договора, — условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, — все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны договора не достигли соглашения по существенным условиям договора, и договор не содержит существенные условия, то по закону договор считается незаключенным. 2. Условия договора купли-продажи недвижимости Договор продажи недвижимости.

Какие условия он должен содержать? По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами цену.

Договор должен содержать: — сведения о каждой стороне договора, — все существенные условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным, — а также иные условия.

2.1. Сведения о каждой стороне договора В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц: — Ф.И.О., — паспортные данные, — адрес регистрации, — пол, -дата и место рождения.

Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации. Если договор заключает не собственник недвижимости или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени. Это может быть доверенность: нотариально удостоверенная, если договор подписывает физическое лицо; составленная в простой письменной форме, если договор, стороной по которому является юридическое лицо, подписывает уполномоченное физическое лицо.

В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи, получение оплаты или совершение оплаты по договору купли-продажи, а также прием или передача недвижимости с правом подписания передаточного акта. Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.

Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки. 2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости 2.2.1.

Предмет договора 2.2.2. Цена договора 2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся: — Предмет договора, — Цена договора, — А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. 2.2.1. Предмет договора В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если мы говорим о договоре продажи квартиры, то: В договоре должны быть обязательно указаны: — наименование жилого помещения — квартира, — номер, — количество комнат, — адрес жилого дома, в котором расположена квартира, — общая и жилая площади. Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Рекомендуем прочесть:  Какой штраф за езду по обочине 2019

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра. Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д.

(это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора). Отметим еще один важный момент. Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.
Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.

2.2.2. Цена договора Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи.

И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади.

2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой Согласно п.

1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Этими лицами согласно закону могут быть: а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане; б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст.

677 ГК РФ). в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст.

33 ЖК РФ); г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п.

1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ); д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п.

1 ст. 700 ГК РФ). Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки.
1 ст. 700 ГК РФ). Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки. Таким образом, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Идеальный вариант, чтобы на момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней отсутствовали по месту жительства и месту пребывания какие-либо физические лица, а также, чтобы отсутствовали лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. 2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости 2.3.1.

Дата и место заключения договора 2.3.2.

Правоустанавливающие документы 2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости 2.3.4. Условия об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю 2.3.5.

Порядок расчетов по договору Не являются существенными условиями, но однозначно необходимы следующие условия договора купли-продажи недвижимости. 2.3.1. Дата и место заключения договора В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора.

2.3.2. Правоустанавливающие документы В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости: — на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), — вид права владения продавца, — реквизиты документа, подтверждающего право владения продавца, а именно Свидетельства о праве.

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений.

2.3.4. Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю Если вы приобретаете недвижимость, в частности квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи продолжают проживать продавец и члены его семьи, в договоре необходимо предусмотреть срок, в течение которого они выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. 2.3.5. Порядок расчетов по договору продажи недвижимости Остановимся подробнее на порядке расчетов по договору продажи недвижимости. В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Способ 1. Аккредитивная форма расчетов Этот способ расчета заключается в том, что покупатель недвижимости предварительно заключает с банком договор, на основании которого на банковский счет вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк оговоренный сторонами при оформлении аккредитива документ, к примеру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой покупатель указан в качестве собственника недвижимости, банк перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п.

1 ст. 867 ГК РФ). Аккредитивы бывают: — безотзывными (ст.

869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива; — отзывными (ст. 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств.

Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется в процентах от суммы аккредитива. Способ 2. С использованием банковской ячейки Этот способ заключается в следующем.

Продавец, покупатель и банк оформляют договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств.

Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок аренды ячейки указывается с учетом ожидаемого срока государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. В течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив, например, выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается.

При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.

Однако, покупателю, в свою очередь, важно получить от продавца расписку в получении продавцом денежных средств.

Для этого продавец и покупатель, как правило, арендуют у банка вторую ячейку, условия доступа к которой зеркальные по отношению к условиям доступа к ячейке с деньгами. То есть в течение определенного срока доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, а затем если сделка не состоялась, доступ имеет продавец и забирает из ячейки свою расписку.

Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.

Однако, использование расчетов наличными денежными средствами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски: 1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и недвижимости; 2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на недвижимость уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без недвижимости и без денег.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Способ 4. С использованием банковского счета эскроу Этот способ заключается в том, что покупатель недвижимости открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи недвижимости. Для этого покупателем недвижимости счет эскроу вносится сумма, равная стоимости недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства.

В тот момент, когда продавец недвижимости предъявляет в банк, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу. Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете.

По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи недвижимости обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем.

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости Кроме вышеперечисленных условий в договоре продажи недвижимости могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон, условие о порядке разрешения споров по договору, условие о конфиденциальности и другие. 3. Форма договор купли-продажи недвижимости Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Также необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Однако, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это право, а не обязанность сторон.

Почему-то бытует мнение, что нотариальное удостоверение договора придает дополнительную защиту сделке, однако, это не так. 4.4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В заключении хочу отметить, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий все требования законодательства и максимально защищающий продавца и покупателя, это сложный документ.

Надеюсь, что наши подробные рекомендации помогут вам составить правильный договор. Ну и не забывайте проконсультироваться у юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы до того как подписать договор продажи недвижимости иметь полную информацию об условиях этого договора и представлять как будет проходить ваша сделка.

Рекомендуем прочесть:  Сменился перевозчик 368 автобуса

Успехов! Бойцова Е. А. Адвокат Коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз»

Оспаривание и расторжение

  • Продавец или покупатель хочет аннулировать сделку в связи с изменившимися обстоятельствами, но его контрагент против. В этом случае расторгнуть контракт можно, только выплатив компенсацию за понесённые убытки.
  • Расторжение возможно также в том случае, если продавец нарушил условия сделки или соответствующие статьи Гражданского Кодекса: просрочил исполнение контракта, предложил вещи ненадлежащего качества, не в том ассортименте, в неполном комплекте и т.д.
  • Если покупатель не принимает товар или отказывается за него платить, продавец вправе разорвать договорённость и оставить (вернуть) товар себе.
  • Обе стороны согласны расторгнуть договорённость – в этом случае сделка отменяется.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи Исковое заявление о возврате продавцом уплаченной за товар денежной суммы в связи с отказом от исполнения договора купли-продажи ввиду невозможности обмена товара надлежащего качества по причине отсутствия аналогичного товара в продаже

Содержание договора купли-продажи

Общим существеннымусловием для любого вида договора является условие опредмете. При этом такое условие является определённым, если согласованы наименование и количество вещей, передаваемых по договору.(!)Наименование и количество не являются самостоятельными существенными условиями, так как они представляют собой элементы такого существенного условия, как предмет.Наименование определяется в виде названия вещи, а количество — объемом. При этом количество может определяться: а) единицами измерения.

б) в результате указания условий по определению количества (например по договору энергоснабжения) количество ресурсов определяется по фактически принятымВ качестве объектадоговора может выступать любая вещь, если иное прямо не установлено для соответствующего вида. Так по договору купли-продажи недвижимости в качестве объекта может выступать только индивидуально-определённая вещь.К иным существеннымусловиям договора относятся: а) условие о размерах, сроках и порядке внесения платы при продаже товара в рассрочку (ст.

489 ГК РФ) б) условие о цене вещи по договору продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ) в) по договору продажи жилых помещений наряду с ценой существенным условием является перечень лиц, которые в силу закона сохраняют право пользования жилым помещением при продаже его собственником (ст. 558 ГК РФ). К таковым лицам относятся наниматели жилого помещения, получатели ренты, а таке бывшие члены семьи собственника, которые отказались от участия в приватизации продаваемого жилого помещения в пользу собственника (Постановления Пленума ВС «Обзор практики за 4 квартал 2005 г.»).

(!)Если вышеуказанные существенные условия не согласованы стороны, то договор считаетсянезаключенным(ст. 432 ГК РФ)Права и обязанности сторонПродавец обязан передать вещь в собственность.Указанная обязанность носит комплексный характер и включает в себя элементы: а) передаваемая вещь должна соответствовать характеристикам по наименованию, количеству, ассортименту, качеству, комплекту, комплектности, а также иметь надлежащие тару и упаковку.

Нарушение хотя бы одной из характеристик влечет право покупателя требовать устранения недостатков либо он может отказаться от договора. б) передаваемый товар должен быть свободным от прав или правопритязаний третьих лиц. В противном случае покупатель может требовать расторжения договора в судебном порядке или уменьшения покупной цены.

Покупатель может требовать возмещения убытков при эвикции (если у покупателя, как собственника вещи изымаются третьим лицом, чьи права возникли до заключения договора) (ст. 463 ГК РФ). в) если в соответствии с договором определены сроки передачи вещи, то передача осуществляется в надлежащий срок. При этом по общему правилу нарушение обязанности продавцом не влечет возможность прекращения договора (ст.

425 ГК РФ). Как исключение, за покупателем в случае просрочки передачи закрепляется право на отказ во внесудебном порядке от договора, если договором прямо предусмотрено условие об утрате интереса в получении исполнения в связи с просрочкой продавца.Момент и способы передачи вещиПорядок передачи вещи покупателю определяется по соглашению сторон и к видам способов относятся:1) Если по соглашению сторон вещь подлежит передаче в месте нахождения покупателя,то продавец обязан доставить вещь по месту нахождения покупателя, то вещь считается переданной, а обязанность исполненной с момента фактического вручения вещи.

Соответственно, до момента передачи продавец сохраняет право собственности.2) Если по соглашению сторон вещь подлежит передаче по месту нахождения, в том числе продавца, то обязанность по передаче считается исполненной с момента предоставления вещи. Вещь считается предоставленной покупателю, если к установленному сроку товар соответствует всем характеристикам и готов к передаче покупателю. Соответственно, с момента предоставления риски случайной гибели вещи переходят на покупателя.3) Если в качестве вещи выступает недвижимость, то передача осуществляется с момента предоставления и на основании передаточного акта либо иного передаточного документа.

В качестве последнего может выступать сам договор купли-продажи, если он содержит условие о том, что одновременно является передаточным документом (ст. 556 ГК РФ). При этом не зависимо от передачи право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации (ст.

551 ГК РФ)Покупатель обязан: а) принять и оплатить стоимость вещи, при этом: 1) если покупатель не принял и не оплатил вещь, то продавец может требовать принятия и оплаты, либо отказаться от договора; 2) если покупатель принял, но не оплатил вещь, то продавец может требовать оплаты или расторжения договора Стр 2 из 27 » Соседние файлы в предмете

  1. 01.03.2016519.63 Кб
  2. 01.03.201630.41 Кб
  3. 01.03.201675.78 Кб
  4. 01.03.20162.71 Mб
  5. 01.03.2016294.91 Кб
  6. 01.03.2016167.47 Кб
  7. 21.12.2018372.22 Кб
  8. 10.12.2018142.85 Кб
  9. 01.03.2016148.48 Кб
  10. 01.03.201667.58 Кб
  11. 01.03.2016170.75 Кб

Для продолжения скачивания необходимо пройти капчу:

Вступление

Наименование договоренности, которое и определят ее вид: договор купли продажи, поставки, комиссии и так далее. В некоторых случаях название отсутствует, тогда следует подробно рассмотреть его основную часть.

Это конечно необходимо делать при любых обстоятельствах, хоть название бланка и определяет вид отношений, но основное содержание заключено в его тексте. Дата, которой подписана форма – момент, с которого начинает действовать договоренность, со всеми правами и обязанностями сторон. С правовой точки зрения – это достаточно важный пункт.

Значение имеет и место заключения соглашения – не простая формальность, так как отношения, содержащиеся в тексте, распространяются на место его подписания.

Оформление бланка предусматривает указание полного наименования контрагентов, при этом указывается и сокращенное название, которое будет идти далее по тексту. Помимо этого указывается ФИО и должности, лиц подписывающих форму.

Цена договора купли-продажи

По общему правилу покупатель обязан оплатить товар по цене, указанной в договоре (п.

1ст. 485 ГК РФ). В договоре купли-продажи условие о цене может выглядеть как согласование общей цены за весь товар либо как указание цены за единицу измерения товара. Отметим: если стороны в договоре установили определенную цену за единицу товара, а в товарных накладных стоит другая цена за единицу, товар должен оплачиваться по цене, указанной в договоре (Постановление ФАС ВВО от 15.08.2011 № А79-10798/2010). В договоре купли-продажи рекомендуется указать, что согласованная в нем цена является твердой и включает в себя все расходы продавца.

В этом случае у продавца не будет права изменять цену товара в одностороннем порядке (Постановление ФАС УО от 25.11.2013 № Ф09-10101/13).

Также немаловажно написать, что в цену договора входит НДС.

В противном случае продавец может взыскать сумму НДС в судебном порядке. К примеру, в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 № А70-9963/2009 указано следующее: при заключении договора стороны вправе устанавливать стоимость реализуемых товаров, выполняемых работ либо оказываемых услуг, однако в силу императивного указания закона в случае, если операции по реализации продукции (работ, услуг) подлежат обложению НДС, стоимость реализуемых товаров (работ, услуг) в договоре должна указываться с учетом налога на добавленную стоимость.

В случае невключения в расчет цены товаров (работ, услуг) НДС названный налог подлежит взысканию независимо от наличия в договоре соответствующего условия. Аналогичный вывод содержится в п.

9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.1999 № 9.

Очень важно при согласовании цены в договоре указать, входят ли в цену товара стоимость тары, расходы на упаковку, маркировку, доставку товара покупателю, погрузочно-разгрузочные работы и другие расходы продавца.

Если в договоре купли-продажи стоимость дополнительных услуг продавца не отмечена, а в счетах на оплату говорится, что их стоимость не включена в стоимость товара, покупатель должен оплатить их при условии их оказания (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 № 09АП-26833/2011‑ГК).

Во избежание споров рекомендуется не писать в договоре купли-продажи, что цена товара может быть изменена после его передачи покупателю в зависимости от инфляции или дефляции, изменения курса валют и т. п. Следует учесть, что несогласование условия о цене товара не влечет за собой признание договора незаключенным – применяется правило, установленное п. 3 ст. 424 ГК РФ: исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

В соответствии с п. 54 совместного Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.05.2008 № 2745/04 указано, что в таких случаях может быть использована информация, предоставленная Федеральной службой государственной статистики. Сторонам договора следует помнить, что цена товара является существенным условием договора розничной купли-продажи.

Условие о цене в договоре можно сформулировать следующим образом: Цена передаваемого по настоящему Договору Товара составляет 1 000 000 рублей 00 копеек (один миллион рублей 00 копеек), в том числе НДС 18%. Цена Товара твердая и включает в себя стоимость изготовления, упаковки, маркировки, транспортировки, страхования, таможенные пошлины, НДС, другие налоги и сборы, а также стоимость доставки Товара до Покупателя.

По юридической природе договор купли-продажи:

  1. двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон),
  2. консенсуальный,
  3. возмездный,
  4. синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи: как движимые, так и недвижимые, индивидуально определенные либо определяемые родовыми признаками.

Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е.

таких, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.

Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

Сделки по продаже и покупке автомобилей (равно как и иных транспортных единиц, относящихся к ведению Госавтоинспекции) регулируются помимо ГК еще и ведомственным административным регламентом по регистрации автотранспортных средств, утвержденным приказом МВД от 07.08.2013 № 605 (далее также — Регламент). Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца. Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля.

К ним относятся:

  1. сведения о месте и дате составления договора;
  2. информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
  3. регистрационный знак, если он имеется;
  4. стоимость продажи транспортного средства;
  5. идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.
  6. сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;

Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

  1. способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
  2. гарантийные обязательства;
  3. указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
  4. комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  1. заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  2. цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  3. документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  4. лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.
  5. характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  6. полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  7. права и обязанности, ответственность сторон;

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры.