Будет ли подорожание вторичного жилья в 2019 году

Будет ли подорожание вторичного жилья в 2019 году

Оглавление:

Факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости


По мнению аналитиков, цены вторичного жилья продолжат снижаться. Причиной этому являются следующие факторы:

  1. Заметное снижение доходов населения. У многих россиян зарплаты не превышают прожиточного минимума, установленного законом. Все это стало причиной снижения покупательской способности.
  2. Небывалое развитие первичного жилья.
  3. Продажа собственного жилья по заниженным ценам с целью быстрого приобретения другой квартиры.
  4. Стабильный рост курса популярных валют, который приостановился сравнительно недавно. Очередной скачок может произойти после введения санкций против России.

Не менее значимым событием, повлекшим снижение цен вторичного жилья, стало повышение Центральным банком ключевой ставки. Поскольку процентные ставки по ипотеке повысились, многие россияне отказались брать кредиты на приобретение квартир.

Продавцам ничего не остается делать, как снижать цены на вторичное жилье.  Метки: ,

Прогноз цен на 2022 год на вторичную недвижимость

А вот тут веселее.

В 2022-2019 годах вторичная недвижимость также росла в цене как и новостройки. Однако повышение цен не было подкреплено ничем кроме того, что все вокруг повышают. В результате в 2022 году мы увидим как вторичная недвижимость сильно просядет в цене.

Правда это не касается ликвидных локаций в мегаполисах. А вот спальные районы в тех же миллиониках станут доступнее. Ситуация будет разворачиваться следующим образом.

Крупные застройщики цену стабилизируют, но снижать не будут, поскольку у них длинный бизнес, они любого переживут. Владельцы вторичного жилья не могут позволить себе роскошь продавать объект два-три года. Год уже является критичным периодом экспонирования жилья.

Практика показывает, что спустя полгода после выставления жилья на продажу продавец готов подвинуться серьезно. И таких продавцов в 2022 году наберется масса.

Стоит учитывать также и другие факторы. В целом российский покупатель предпочитает новостройки, чем вторичное жилье. И второй фактор – условия кредитования покупки в новостройках часто более выгодно, чем на вторичное жилье. К тому же многие банки софинансируют ипотечные программы своим покупателям.

К тому же многие банки софинансируют ипотечные программы своим покупателям. Вышеупомянутые ЮСИ и «Третий Рим» не исключение.Так что, если вы намерены продать свою старую квартиру в спальном районе, продавайте сейчас.

Дальше они будут стоить дешевле. Мой прогноз прост — цены откатятся на 10-30%%, т.е.

на двухлетний уровень. А если произойдет кризис, то и вовсе могут вдвое подешеветь. Подобное случилось в США когда лопнул ипотечный пузырь.

Там можно было и за треть стоимости жилье приобрести, если располагал наличными деньгами.А как вы считаете в 2022 году подорожает вторичка или подешевеет? И есть ли в России альтернатива жилью как инструменту инвестирования свободных денег?

А вот будет ли дешеветь вторичная недвижимость в 2022 году?

Если подумать о кризисе, который был в 2009 году, то смело можно предположить – жилье станет дешевле.

Почему? Потому что предложение останется прежним, а спрос резко упадет. Кризис «съедает» деньги у граждан. Теперь все мыслят не о приобретении новой жилплощади, а о том, как и чем кормить семью. Шесть лет назад, квартиры, которые продавали в рублях, стали дешевле на 10%. Жилье, реализуемое в долларах, понизилось в цене на 30%.

Жилье, реализуемое в долларах, понизилось в цене на 30%.

Такие же прогнозы на недвижимость выпадают на 2022 год.

Изменения, которые произойдут на вторичном рынке жилья в 2019 году — прогноз цен

Экспертам давно известно, что будет с ценами на вторичное жилье в 2019 году, поэтому они спешат успокоить потенциальных покупателей. Специалисты не замечают предпосылок и причин для повышения стоимости жилой недвижимости.

Ситуация на этот год вполне прогнозируемая: расценки на вторичное жилье будут продолжать снижаться.

Исходя из теории цикличности, можно сделать следующий прогноз: периодичность снижения цен на жилую недвижимость происходит приблизительно один раз в 12 лет. Если взять за основу мнение аналитиков, то ценовой минимум можно будет наблюдать в 2022 году. А что касается повышения стоимости вторичного жилья, то его следует ожидать в 2024 году.Совсем незначительное повышение цен было отмечено в прошлом году, но это произошло из-за паники среди покупателей.Виной этому стал рост инфляции, а также страх, вызванный ощущением отмены государственных программ, направленных на субсидии ипотек.

Кроме того, резко повысились тарифы по ЖКХ.

Все это привело к снижению покупательской способности, а предложения по продаже квартир увеличились. В мегаполисах стало востребованным малогабаритное жилье.

Самыми продаваемыми и востребованными в прошлом году были однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Примечательно, но площадь однокомнатных востребованных квартир не превышала 25 м², а двухкомнатных – 48 м².Цены проще проследить в столице. В прошлом году расценки распределились следующим образом:

  1. Двухкомнатная квартира в многоэтажном панельном доме – 145000 долларов.
  2. Стандартная однокомнатная малогабаритная квартира – 130000 долларов.
  3. Квартира малых габаритов в так называемом сталинском доме – 190000 долларов.

Стоимость другого жилья значительно ниже.

Предварительные прогнозы на этот год более утешительные.

Стоимость вторичного жилья снизится на 10%. К Санкт-Петербургу, а также Москве – это не относится. В этих мегаполисах цены наоборот поднимутся в среднем на 2%.

Больше всех повезло жителям небольших городов, где прогнозируется ощутимое снижение расценок на вторичное жилье.

До полного перехода на эскроу-счета ещё далеко

Хотя закон с 1 июля 2019 года обязывает девелоперов использовать эскроу-счета для продажи новых квартир, он допускает некоторые исключения. А сами застройщики заранее постарались сделать так, чтобы исключения приняли массовый характер.Если многоквартирный дом возведён хотя бы на 30%, а число проданных в нём по правилам долевого строительства квартир достигает 10%, жильё в нём можно продавать по старым правилам. Это касается только тех домов, что начали возводиться до вступления в силу последних изменений законодательства.Поскольку застройщикам выгодно работать по-старому, по правилам долевого строительства, они постарались, чтобы максимум новостроек отвечал перечисленным требованиям.Особенно интересно выглядела схема, благодаря которой девелоперы увеличивали число проданных по старым правилам квартир до 10%.

Резкий всплеск продаж был зафиксирован накануне 1 июля 2019 года. Он объяснялся вовсе не повышенным интересом к новостройкам со стороны реальных покупателей. На самом деле, как выяснили журналисты, многие застройщики по факту покупали квартиры сами у себя.

Впоследствии они будут проданы на рынке, когда новостройка будет готова.

А сейчас эти полуфиктивные сделки помогли им избавить начатые объекты от продаж по эскроу-счетам.Главная проблема эскроу-счетов — застройщик лишается “бесплатных” денег покупателя, как при долевом строительстве.Деньги покупателя называются “бесплатными”, поскольку за их использование ничего не нужно платить.

Продал будущие квартиры, получил деньги и строишь на них дом дальше. По новым правилам средства покупателей будут фиксироваться на эскроу-счетах, а строить объекты придётся на деньги, взятые в кредит в банке. А эти средства далеко не бесплатны — за их использование придётся платить процент.Именно по этой причине многие сегодня беспокоятся по поводу скорого роста цен.
А эти средства далеко не бесплатны — за их использование придётся платить процент.Именно по этой причине многие сегодня беспокоятся по поводу скорого роста цен. Однако объективных причин к такому росту нет — до 90-95% сегодняшних новостроек будут распродаваться по старым правилам долевого строительства.

Полноценно закон об эскроу-счетах начнёт работать только через два-три года.

Какие варианты

В России зафиксировали рост спроса на аренду жилья. Растет и цена аренды. В Петербурге она увеличилась на 10% с начала года. Если квартира свободна, сейчас выгоднее всего будет ее сдавать.

Тут варианта два: посуточно или помесячно.

Первый – более денежный, второй – более спокойный.В случае долгосрочной аренды будьте готовы отложить продажу квартиры минимум на полгода – на меньший срок сложно будет найти арендатора. В дальнейшем жильцов нужно будет за месяц предупредить о выселении.

Вы можете выставить квартиру на продажу, не выгоняя квартирантов.

Но в этом случае с ними придется договориться о показах жилья потенциальным покупателям.

Как меняются pиелтоpcкие ycлyги

Несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости, перед риелторским бизнесом открывается множество перспектив. Появляется все больше продуктов, привлекательных для клиентов. Например, интеграция собственных баз с базой данных Росреестра стала для многих компаний удобным инструментом в получении необходимой документации в кратчайшие сроки.

Основным катализатором развития риелторского бизнеса станут IT-технологии. Koмпaнии, игнорирующие данное обстоятельство, рискуют стать ayтcaйдepaми. Вероятно, в ближайшем будущем произойдет слияние финансов риелтоpcкoгo и IT-бизнеса.

«Сегодняшними клиентами кoмпaний cтaнoвитcя та молодежь, которая взрослела вместе c гaджeтaми.

И чтобы не просто понимать своих клиентов, но и предвосхищать их ожидания, компании должны активно следить за тенденциями в IT-сфере, внедрять их в работу и все больше стремиться к оцифровке услуг. При этом главным преимуществом компаний останутся человеческие ресурсы. Только грамотная работа риелтора сохранит за компанией лидирующие позиции», – комментирует Сергей Зайцев, руководитель департамента новостроек компании «Этажи».

К чему ведет такая экономическая ситуация в целом?

  1. У 40% доходы ниже 20 тысяч рублей в месяц.
  2. Реальные доходы населения на 11% ниже 2014 года.
  3. За чертой бедности проживают 21 млн россиян.
  4. Малый бизнес задыхается под НДС и налоговыми выплатами: 80% фирм малого бизнеса работают на государство.
  5. Экономика России стагнирует.

Обрисовав самый худший сценарий (а именно таковой и является приемлемым для инвестора), можно рассуждать далее. Какой прогноз можно дать рынку недвижимости в 2019-ом году? Ниже привожу ключевые выводы и тезисы, а также мнение отраслевого эксперта по суперциклам в недвижимости.

Что будет с ипотекой в 2022 году

Прогнозы аналитиков говорят о том, что российский Центробанк в течение следующего года будет плавно снижать .

Потенциал снижения находится в диапазоне от 5,5% до 6,5% годовых.Хотя ставки по ипотечным кредитам напрямую от ключевой ставки и не зависят, без влияния этого параметра, конечно, не обходится. Так, первое за год с лишним снижение ключевой ставки в июне 2019 года вызвало и скорое снижение многими банками ставок по ипотеке.

По состоянию на середину года ипотеку вновь можно менее, чем под 10% годовых.Вероятнее всего, в 2022 году доступность ипотеки за счёт снижения ставок по кредитам дополнительно вырастет. Однако на фоне многолетнего падения реальных доходов россиян спрос на неё будет сравнительно невысоким. Отчасти ипотека будет поддерживаться госпрограммами (в основном они направлены на поддержку семей с детьми), но кардинально изменить ситуацию они не смогут.Если планировать покупку жилья в ипотеку в 2019-2022 году, то однозначно выбрать оптимальный момент для такой сделки сложно.

Отчасти ипотека будет поддерживаться госпрограммами (в основном они направлены на поддержку семей с детьми), но кардинально изменить ситуацию они не смогут.Если планировать покупку жилья в ипотеку в 2019-2022 году, то однозначно выбрать оптимальный момент для такой сделки сложно. С одной стороны, ипотека в 2022 году должна стать более доступной.

Но в то же самое время цена квадратного метра может дополнительно вырасти.

Это полностью нивелирует экономию на переплате по процентам банку.Разумеется, любые прогнозы по недвижимости на 2022 год, сделанные сегодня, не могут учитывать вероятные кризисные явления.

Экономика России рискует в ближайшее время войти в острую фазу стагнации, когда от замедления роста не спасают даже нацпроекты.

Если при этом вырастут геополитические риски или будут введены новые санкции, платёжеспособный спрос на жильё уменьшится донельзя.Оригинал статьи на нашем сайте:

1 — Растет стоимость обслуживания жилого фонда

«Вторичка» дорожает по причине банального роста стоимости обслуживания такого жилья – рост стоимости ЖКУ, налога на недвижимость, а также политика государства по борьбе с теневым сектором аренды жилья с целью вывести «серых» арендодателей на честную игру, также подстегивает продавцов выставлять свои квартиры дороже.Банальная, но причина.

А что же в крупных городах

Из всего этого можно сделать следующий вывод: общий тренд на падение цен, продолжающийся вот уже в течение нескольких лет, сохранится и в 2019 году.

Колебания не должны превысить 10% от текущих стоимостей.Однако в некоторых регионах возможно подорожание недвижимости.

Девелоперы понимают, какие районы являются для покупателей наиболее привлекательными, а потому, даже несмотря на удручающее состояние рынка, продолжают устанавливать здесь соответствующие реалиям цены. Речь идет про квартиры в:

  1. Хабаровске и Екатеринбурге. Здесь стоимость может вырасти до 75 000 руб./кв. м.
  2. Сочи – в пределах 4-5%, т.е. до 100 000 руб./кв. м.
  3. Москве – увеличение стоимости возможно в пределах 2-3% в год, т.е. в среднем до 250 000 руб./кв. м.
  4. Санкт-Петербурге – в пределах 2%. В итоге жилье в Спб. будет оцениваться в 120 000 руб./кв. м.
  5. Казани, Новгороде, Самаре и Воронеже. В зависимости от конкретного города цена будет варьироваться от 45 000 до 70 000 руб./кв. м., что также окажется дороже, чем в настоящий момент.

Читайте также:

3 — На «вторичку» влияет «первичка»

Первый квартал показал значительную коррекцию на рынке недвижимости. Как сообщает онлайн-газета «», в марте-апреле 2019 года в Петербурге строящееся жилье на 3,7% (или на 3,4 тысячи рублей за квадрат).

Кроме удорожания жизни, на цену вторичного квадрата влияет ситуация на первичном рынке тоже, Вадим Тедеев в своем интервью журналу «Эксперт». До 1 июля 2019 года году вступят в действие поправки к закону о ДДУ, которые обяжут застройщиков перейти на новую форму финансирования строительных проектов.

Потребители и застройщики готовятся к новой реальности, связанной с переходом на счета эскроу.Такая законодательная инициатива подрывает сложившуюся ситуацию на строительном рынке и заставляет девелоперские компании искать надежных инвесторов или продавать собственные активы для обналичивания оборотных средства на балансе. Поэтому уже в 2022-ом году эксперты ожидают заметный рост стоимости квартир на «первичном» рынке, и это уже дает сигнал собственникам и агентствам поднимать цены на уже готовое жилье.

По новым данным, цена на квадрат «первичной» недвижимости сегодня в Северной Столице равна 122 тысячам и 4,8 миллиона рублей за однокомнатную квартиру в типовой новостройке. Лидирует по стоимости за квадрат по-прежнему Москва: 205 тысяч рублей за среднестатистический «квадрат» и 12 миллионов рублей за ординарную двухкомнатную квартиру.

Перераспределение рынка и прогноз цен на 2022-й год на квартиры в новостройках

Другой момент.

Перераспределение рынка. Уходят мелкие застройщики, остаются крупные игроки. Возьмет Ставропольский край. Не только потому, что я здесь живу в самом благоустроенном городе России, но и потому что регион становится альтернативой Краснодарскому краю для переезжающих на Юг.

Другой момент – здешний застройщики оказывают сильное влияние на весь рынок первичной недвижимости Юга России, задают тренды и строят жилье и в Краснодаре, ив Ростове, опережая по объему местных застройщиков. Рынок новостроек Ставропольского края выглядит так. Есть две компании: «ЮгСтройИнвест» и «Третий Рим» — их доля рынка, если учитывать и дома блокированной постройки, более 60%.

Более того, ЮСИ – компания №1 в России по числу эскроу-счетов, а по объемам застройки жилья в квадратных метрах занимает третью строчку. «Третий Рим» занял другую тактику – сконцентрировался на строительстве собственного города на 100 тысяч человек – жилого района «Гармония», где помимо квартир, предлагаются таунхаусы, флэтхаусы, дуплексы, особняки и т.п.Концентрация рынка обычно приводит либо к повышению цен, либо к стабилизации, если спрос падает. Что мы и увидим. И в Ставрополе, и в Москве, и в Краснодаре.

Падения цен на квартиры в новостройки в скором будущем не ждите. Ипотеку снизят, придумают какую-нибудь помощь, но продажи обеспечат с помощью государства.С прогнозом цен на первичную недвижимость в 2022 году все понятно – цены стабилизируются. Укрупняющиеся застройщики имеют достаточный запас средств и рентабельности, чтобы пережить стагнацию продаж.

Рентабельность такова, что строительство в разумных объемах будет выгодно.

К чему готовиться в 2024-ом году: рост или падение цен на недвижимость?

Экстраполируя закономерность суперцикла на сегодняшний день, получаем следующее:

  1. с 2014-ого года началась 4-ая волна суперцикла на рынке недвижимости;
  2. во время 4-ой волны суперцикла цены на недвижимость существенно снижаются минимум 5 лет (до 2022-ого года плюс-минус год), пока эта стадия не завершится, то есть до 2024-ого года существенного роста цен на квадратный метр не ожидается;

Получается, если вам не горит покупка квартиры в Москве и Подмосковье, то имеет смысл подождать пару лет: есть вероятность, что цена за квадрат немного упадет.

  1. начиная с 2024-ого года, после завершения ценового спада, ожидается начало подъема цен (наиболее характерно для вторичной недвижимости);
  2. в 2025/26 гг. ожидается уверенный рост цен на недвижимость (наиболее характерно для вторичной недвижимости).

География цeн

Аналитика красноречиво говорит о том, что цены на жилье в разных регионах будут существенно отличаться. Такая локализация цен установится до 2022 года. Местами стоимость жилья растет в среднем на 15%.

В некоторых регионах наблюдается и рост выдачи ипотечных кредитов. Гдe-тo эта разница в сравнении с прошлом годом достигает 25%. Рынок становится более локальным.

Продавать?

Продавать квартиру на вторичном рынке сегодня не выгодно.

Придется либо не торопиться и ждать своего покупателя, не опуская цену ниже средней. Либо – сбросить 10-15% от стоимости. Но в этом случае вы проиграете в деньгах.Кроме того эксперты советуют сразу же подбирать новый вариант и идти на встречную сделку.

Оставлять деньги от продажи квартиры в виде сбережений в нынешней экономической ситуации слишком опасно – рубль чересчур нестабилен.С другой стороны осень – самое благоприятное время для продажи квартиры.

В этот период в город приезжают студенты, родители которых готовы купить им жилье. Если ваша квартира небольшая, находится вблизи вузов или хотя бы рядом с метро, можно рискнуть.Быстрее и выгоднее всего продаются однушки.

На втором месте трешки, которые покупают семьи с детьми.В целом эксперты советуют отложить продажу, если такая возможность есть. Если продавать квартиру все равно нужно, то тянуть нет смысла – в ближайшие месяцы серьезного повышения цен и спроса не будет.

Как изменятся цены на вторичное жилье в 2019?

Эксперты говорят, что после отмены долевого строительства стоимость квартир в новостройках возрастет.

На сколько – будет зависеть от банковской ставки. Сейчас она около 15%. Для баланса должна быть на уровне 6-7%. При самом плохом сценарии аналитики прогнозируют рост цен на 30%.

Это очень много.— В этом случае может возрасти интерес к вторичному рынку жилья, — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – Так как сравнительно дешевых квартир (покупка на стадии фундамента) больше не будет, то часть покупателей предпочтет вторичку.И такой сценарий спасет вторичный рынок. По словам директора Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергея Шлома, на данный момент для возвращения на докризисный уровень функционирования «вторичке» не хватает 25%-30% сделок ежемесячно.

И это произойдет

Будет ли дорожать недвижимость в 2022 году в России, если произойдет укрепление рубля?

Конечно нет, ведь в этом случае экономическое положение страны станет намного лучше.

В этом случае у людей будут появляться лишние суммы денег, спрос на жилье опять вырастет.

Государство вновь предложит выгодное ипотечное кредитование. Можно сказать, что прогнозы на цены на недвижимость на 2022 год в России не такие уж и страшные.

Возможно, что стоимость жилья немного поднимется, но лишь на пару месяцев. Не совершайте в это время необдуманные приобретения. Ведь совсем скоро цены станут прежними.

Курс на понижение цен: предположения

Однако находится и другая категория экспертов, представители которой уверены – с рынком квартир либо не произойдет никаких положительных изменений, либо он, наоборот, достигнет максимальной точки своего спада в 2019-2022 годах, после чего начнет медленно, но верно выходить из рецессии.

Такие специалисты указывают на то, что, как и многие области, строительная сфера развивается циклично. Один цикл со средней продолжительностью в 10 лет характеризуется прибыльностью и успешностью. Однако затем он сменяется другим циклом, во время которого отмечается перенасыщение рынка со всеми, вытекающими отсюда, последствиями.

Возобновление позитивной динамики эксперты приурочивают только к 2024 году, когда будет в полной мере реализована программа по импортозамещению, а отсюда – и восстановлению покупательной способности населения.Это важно!

Большинство экспертов сходятся во мнении, что ежегодные темпы падения цен будут варьироваться в пределах 7-9%. Причем квартиры на первичном рынке начнут дешеветь быстрее, чем на вторичном.Несмотря на то, что из-за продолжения обвала количество продаж в 2019 году может подняться, в долгосрочной перспективе все это негативно отразится как на самой отрасли, так и на российской экономике.

Многие девелоперы будут вынуждены приостановить строительство отдельных объектов или вовсе прекратить свою деятельность.

Пусть жилье и станет на порядок дешевле, оно окажется уже не такой выгодной формой инвестирования.

Недвижимость в 2022 году будет дорожать, а спрос на неё — снижаться

С точки зрения рядового покупателя жилья использование подобных схем застройщиками — это даже неплохо. Чем успешнее девелоперы сопротивляются полному переходу на проектное финансирование, тем дольше они смогут удерживать цены на более низком уровне без необходимости переплачивать банкам за кредиты.Разумеется, риски при этом сохраняются, и застройщики — прежде всего, небольшие — могут просто исчезнуть с рынка вместе с деньгами дольщиков.Тем не менее, в целом рынок недвижимости в 2022 году, согласно многим прогнозам, ждёт рост цен и падение спроса на жильё.Цена квадратного метра начала расти ещё в 2019 году.

Аналитический центр “Инком-Недвижимость” приводит такие данные по московскому рынку недвижимости. В первом полугодии 2019 года жильё эконом-класса в столице подорожало на 6,6% (9,8% за год). Недвижимость из сегмента комфорт выросла в стоимости на 4,2% (9,1% год к году).Инвестиционный департамент “Интеко” говорит о похожих цифрах и в среднем по России.

За год квартиры в новостройках выросли в цене, в зависимости от региона, на 7-10%.В 2022 году рост вполне может продолжиться, тем более, что рынок недвижимости не стоит на месте. Процесс начала нового строительства не останавливается, а квартиры в совершенно новых домах объективно будут дороже.