Аккредитивный счет при оплате дду

Аккредитивный счет при оплате дду

Момент 2. Гарантия совершения сделки


Чистоту и законность сделки гарантирует банковское учреждение. Денежные средства для оплаты сделки резервируются на спецсчёте. Как только все аккредитивные условия будут соблюдены, депонент отправится в банк бенефициара. Лишь после перехода предмета сделки в собственность покупающей стороны и представления всего предусмотренного условиями комплекта документации продавец получит свои деньги.

Чтобы отказаться от сделки либо откорректировать её условия, нужно согласие обеих сторон.

Истечение срока аккредитива при незавершённой сделке служит основанием для автоматического возврата денег покупателю. Будьте внимательны! Совет! Устанавливайте срок, максимально возможный по подходящему для вас тарифу.

Так вы сможете избежать неприятностей.

Пример Наталья Скворцова продавала свою однушку. Мария, покупатель квартиры, настояла на аккредитиве.

Срок был установлен 30 дней. Договор купли-продажи оформили у нотариуса быстро.

Всю документацию сдали на регистрацию и стали ждать её завершения. Вот тут то и начались проблемы.

Регистрация затягивалась. Сначала документы вернулись на доработку из-за ошибки в одном из них.

Пока переделали документ, прошло 7 дней. Затем документы сдали на повторное рассмотрение и снова вернули (не было согласия супруга Скворцовой на продажу).

На поиски супруга, с которым Скворцова не проживала совместно несколько лет, но официально не была разведена, ушло ещё 2 недели. Между тем 30 дней истекли. Банк, не получив подтверждающих документов по закрытию сделки, автоматически вернул деньги покупателю.

Как и когда производится оплата по ДДУ

Существует безопасный способ оплаты квартиры при долевом строительстве – аккредитив.

Схематично этот способ выглядит следующим образом:

  • покупатель открывает в банке (не в любом – в том, который обслуживает получателя средств по аккредитиву) специальный счет на сумму, указанную в ДДУ, с предоставлением пакета документов, включающего и сам ДДУ;
  • застройщик регистрирует договор в Росреестре;
  • после получения зарегистрированного договора банк отправляет денежные средства на расчетный счет застройщика.

Дополнительно застройщик может прописать в ДДУ следующие платежи:

  1. доплата при увеличения фактической площади квартиры.
  2. оплата услуг застройщика по постановке на кадастровый учет дома;
  3. оплата услуг застройщика по возведению парковок, строительству или расширению дорог, оснащению дома инженерной инфраструктурой и т.д.;

Договор долевого участия (ДДУ), хоть и призван защитить интересы покупателя квартиры еще не построенном доме, но содержит множество «подводных камней». Поставленные в необходимость действовать в рамках определенного закона с 2004 года (ФЗ-214), застройщики стараются минимизировать риски и свои финансовые затраты, чтобы извлечь максимум прибыли.

Они прописывают в ДДУ пункты, не запрещенные законом, но способные поставить в затруднительное положение покупателя объекта недвижимости.

Поэтому, в случае сомнений в честности застройщика или прозрачности договора, лучше обращаться за юридической помощью, к компетентным специалистам.

Эскроу-счета – что это такое?

Это один из современных (и, кстати, очень немногочисленных) вариантов оплаты дорогостоящих покупок.

Оплата через эскроу становится особенно актуальной в сфере сделок с недвижимостью, каковая продолжает оставаться одним из наиболее дорогих приобретений. Поскольку уже с июля 2019 года все застройщики обязаны работать с использованием эскроу-счетов, мы будем рассматривать данный банковский инструмент в разрезе сделок по купле-продаже жилья.Хотя, строго говоря, назвать его современным можно только условно, так этот формат оплаты появился в западных странах более 15 лет назад и давно достаточно активно используется для расчетов.Покупателем в банк переводится сумма, равная стоимости недвижимости, и остается на этом счете до полного выполнения продавцом определенного условия.

Поскольку уже с июля 2019 года все застройщики обязаны работать с использованием эскроу-счетов, мы будем рассматривать данный банковский инструмент в разрезе сделок по купле-продаже жилья.Хотя, строго говоря, назвать его современным можно только условно, так этот формат оплаты появился в западных странах более 15 лет назад и давно достаточно активно используется для расчетов.Покупателем в банк переводится сумма, равная стоимости недвижимости, и остается на этом счете до полного выполнения продавцом определенного условия. Может быть указан и целый перечень условий, но чаще всего речь идет о регистрации нового собственника, если это квартира на вторичном рынке, или передача застройщиком дольщику готовой квартиры.

По сути — это обычный депозитный вклад, на который в некоторых странах даже начисляются проценты.Эта практика зародилась в Соединенных Штатах, там ее широко использовали и часто предпочитают использовать в сделках именно с недвижимостью.

В мировой практике данный банковский инструмент используют наравне с аккредитивом, инкассо и векселем. Но если говорить о сделках с недвижимостью, то именно с аккредитивом многие путают эскроу-счета.Использование эскроу направлено на то, чтобы минимизировать риски мошенничества, и обеспечить выполнение обязательств при купле-продаже недвижимости.

При этом, гарантии одинаково учитывают интересы, как продавца, так и покупателя. Хотя и в этом инструменте есть свои минусы, о чем мы сегодня тоже поговорим.

Тонкости подписания ДДУ

Масштабная концепция развития района предусматривает возведение современных жилых домов и всей необходимой инфраструктуры в несколько очередей.

Первая очередь строительства включает пять монолитных жилых домов, из них три этажных башни и два многосекционных дома переменной этажности этажей, а также детский сад на мест. Страница 3 из Такое возможно только при оплате аккредитивом самая ужасная схема для покупателя , менеджеры ничего про аккредитив не говорили.

Даже если у вас появится жгучее желание оплатить ДДУ до его регистрации, переведя средства на счет застройщика, есть вероятность, что вам их вернут.

Вернуться к началу. Это вполне законная схема.

Но существуют некоторые риски. Один из них, у банка могут отозвать лицензию, а средства, перечисленные на аккредитивный счет, не подпадают под систему страхования вкладов. Поэтому, если ДДУ еще не зарегистрирован, а деньги по аккредитиву перечислены ПИКу, то у него в теории нет обязательств передать квартиру.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оплата квартиры в новостройке

Риски открытия аккредитива

Риски в данной схеме расчетов невысоки. Перечислим их. Во-первых, некоторые застройщики настаивают на открытии аккредитива после передачи пакета документов в органы госрегистрации, а не после возврата ДДУ из Росреестра.

Напомним: любая попытка получить оплату квартиры до того момента, как на ДДУ будет поставлен штамп о регистрации, незаконна.

Другой возможный риск связан с банками. В течение нескольких месяцев, пока средства за квартиру находятся на аккредитивном счете, Центробанк РФ может отозвать лицензию кредитной организации.

Если аккредитив уже был открыт (договор долевого участия вернулся с регистрации и был представлен в банк), то дольщик может спать спокойно, а возврат средств со счетов банка станет проблемой застройщика.

Если отзыв лицензии случился до открытия аккредитива, покупатель не считается дольщиком и не имеет права требовать квартиру у строительной компании. Ему остается попытаться вернуть деньги со счета в лопнувшем банке, что весьма проблематично.

Полностью исключить последний риск невозможно, но есть способ его минимизировать. Для этого стоит попробовать договориться с застройщиком о рассрочке платежа и зачислении на аккредитив части стоимости квартиры с обязательством уплатить основную сумму после госрегистрации ДДУ.

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки, касающиеся расчетов за жилье на первичном рынке через счета эскроу. Так называются специальные счета, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Доступа к эскроу не имеют ни дольщик, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут выполнены.

В таком случае деньги переходят строительной компании. Если она не выполняет обязательства, то деньги возвращаются дольщику. В новой редакции 214-ФЗ говорится, что если застройщик получает кредит от банка, имеющего право на открытие счетов эскроу, то в кредитном договоре может содержаться условие, чтобы для всех ДДУ в доме, который строится за счет этого кредита, были открыты эскроу-счета.

Кроме того, если дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.

Что дальше

Квартира еще не ваша.

Чтобы она стала вашей окончательно, должны произойти три вещи:

  • Застройщик достраивает квартиру и сдает ее вам.
  • Вы принимаете квартиру у застройщика и подписываете акт. Или не принимаете — по ситуации.
  • После приемки вы регистрируете свое право собственности в Росреестре.

В следующей статье цикла — .11062513 мая 2016Консультант — Андрей ТаргашовТэги

Loading universal component.Все про недвижимость26 дек 2019103K323 дек 20193315K2418 дек 201913894K14812 дек 20195810K928 ноя 201919827K17318 окт 20192828K4617 окт 2019488K429 авг 201968180K15619 авг 2019244247K18620 июл 201919719K818 июл 201910640K7210 июл 20197153K16010 ноя 2015983279K110 ноя 2015983279K129 янв 2016605271K18 дек 201913894K14811 июн 2019418K325 мар 201633986K22 июн 2016496162K3

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписатьсяВот это вы еще точно не читали26 дек 2019103K3Екатерина Мирошкина, экономист12 дек 20196122K239 дек 20196411K114 дек 201917K4221 ноя 20193650K355 ноя 2019107108K29827 июл 201721425K27 дек 20194411K326 дек 20197K7Екатерина Мирошкина, экономист25 дек 201911179K5923 дек 20193315K2418 дек 201913894K148

Подводные камни

Аккредитивную форму расчетов часто воспринимают в качестве альтернативы использованию банковской ячейки. Эти схемы действительно похожи, однако есть и отличия.

«Расчеты с помощью сейфовых ячеек предусматривают использование наличных денежных средств, тогда как аккредитив – это средство безналичных расчетов, – говорит Татьяна Хоботова. – На этом различия и заканчиваются. И то, и другое раскрывается при предоставлении документов, указанных в договоре».

Также стоит помнить, что аккредитив предназначен для расчетов с одним покупателем. Для российского рынка расчеты наличными средствами при помощи сейфовой ячейки более просты и понятны, в результате чего пока что их предпочитают как большинство продавцов, так и большинство покупателей. Дело тут еще и в том, что банки и другие кредитные организации о крупных операциях по счетам обязаны сообщить в Федеральную службу по финансовому мониторингу, что смущает некоторых участников сделки.

Однако в последнее время и продавцы, и покупатели постепенно приходят к мысли, что при сделках с недвижимостью расчеты при помощи аккредитива безопаснее расчетов через сейфовую ячейку. Дело в том, что при расчете через ячейку проверить чистоту сделки фактически некому, да и банк в случае, если к содержимому ячейки будут вопросы, не сможет защитить участника сделки. В случае аккредитивного расчета банк несет полную ответственность за все нарушения, которые были допущены во время операции.

Почему же, если эта схема имеет столько плюсов, ее так редко используют? «Я думаю, основная причина – это недешевый способ взаиморасчетов, – говорит Наталья Гордеева.

– Стоимость этой банковской услуги будет зависеть от суммы аккредитива, но в каждом банке установлены свои тарифы. А для юридических лиц стоимость еще выше.

Другая причина заключается в том, что достаточно сложный, часто в сделках выстраиваются “цепочки” со сложными схемами взаиморасчетов. Участники сделок не просто продают свою недвижимость, а меняют ее на другую, съезжаются, разъезжаются.

Поэтому аккредитивная схема взаиморасчетов к “цепочкам” трудноприменима.

К тому же стоит заметить, что зачастую возврат денег покупателю затруднен в случае, если сделка не состоится.

Дело в том, что в связи с задержками регистрации права собственности в УФРС приходится открывать аккредитив на длительный срок.

Наконец, еще одна причина заключается в том, что сумма аккредитива должна равняться цене объекта, указанной в договоре купли-продажи». Последнее подходит далеко не всем продавцам, поскольку часть из них владеет недвижимостью менее трех лет, и должна заплатить налоги с суммы, превышающей 1 млн рублей.

Это как раз тот случай, когда юридическая чистота и прозрачность сделки при использовании аккредитива становится основным минусом, поскольку в договоре прописывается сумма всего в миллион, остальное продавец получает по расписке. Перспективы у аккредитивной формы расчетов при сделках с недвижимостью в России, по словам экспертов, есть.

Нужно лишь преодолеть особенности российского менталитета.

«За границей это стандартное средство платежа. В России аккредитивы популярны среди юридических лиц, а частные лица ими практически не пользуются, – говорит Татьяна Хоботова. – Для них слово “аккредитив” непонятно, а значит, вызывает страхи и сомнения.

При сделке продавцы не видят денег, и это их зачастую пугает». Основные надежды эксперты возлагают на то, что постепенно российский массовый потребитель привыкнет к безналичным операциям, и практика применения аккредитивов расширится. Наталья Гордеева, менеджер городского отдела ООО «Александр Недвижимость»: Расчеты при продаже недвижимости с использованием банковского аккредитива в настоящее время происходят нечасто.

Исключение составляют взаиморасчеты с использованием государственных средств, субсидий. В то же время, безусловно, это удобная схема при простых сделках: не требуется дополнительных затрат для проверки купюр, переезжающие в другой город освобождаются от опасной перевозки наличных средств.

Это гарантия для продавцов в получении денежных средств, а также финансовое подтверждение произведенных взаиморасчетов, что более надежно, чем расписка. Кроме того, банк несет ответственность за денежные средства, в отличие, например, от банковской ячейки. Растет ли популярность аккредитивной формы расчетов в России?

Скорее нет. Это объясняется сложностью рынка недвижимости, непростыми сделками со сложными взаиморасчетами и недостаточным доверием населения к безналичным расчетам. Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate: Аккредитив – это очень удобный и надежный способ оплаты недвижимости.

По сути, безотзывный аккредитив – это та же банковская ячейка, разница заключается только в том, что операция осуществляется по безналичному расчету.

Сейчас все больше сделок осуществляется при помощи аккредитива. Единственное, что тормозит развитие этого вида оплаты, это консерватизм, заложенный в российском менталитете: в России привыкли расплачиваться наличными, людям кажется, что сделка безопаснее, когда деньги осязаемы. На самом деле никакой опасности расчет по аккредитиву не представляет.

При открытии аккредитива указанная в договоре сумма перечисляется на специальный счет; деньгами с этого счета не может воспользоваться ни покупатель, ни продавец. Продавец может получить свои деньги только после оформления всех необходимых документов и их проверки банком.

При использовании банковской ячейки происходит примерно то же самое, только в ячейку кладутся наличные деньги, при этом присутствуют все участники сделки. Анжелика Альшаева, заместитель генерального директора ЗАО «Ленстройтрест»: Аккредитивная схема расчета – это одна из легитимных финансовых схем привлечения денежных средств на этапе строительства.

Анжелика Альшаева, заместитель генерального директора ЗАО «Ленстройтрест»: Аккредитивная схема расчета – это одна из легитимных финансовых схем привлечения денежных средств на этапе строительства. Данный вид расчета имеет различные варианты условий. В нашем случае открывается безотзывный аккредитив, который может быть отменен только с согласия получателя средств.

Деньги переводятся банком непосредственно после выполнения определенных условий, которые принимаются обеими сторонами. Застройщик получает гарантию о намерениях покупателя, а покупатель получает гарантию чистоты сделки.

Недостатком аккредитивной схемы расчетов, который ощущает на себе в большей степени продавец, нежели покупатель, является довольно сложный документооборот. Если говорить об использовании аккредитивов в более широком контексте, то их применяют в любом роде деятельности.

Наиболее популярна эта схема при работе с иностранными рынками. Елена Корсунская Источник:

Покупка новостройки по аккредитиву: нежелательный риск

Напомним: застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков лишь после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации (ч.1 ст. 3 ФЗ-214). При этом договор долевого участия (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации.

Вопрос о том, в какой именно момент покупатель должен платить по договору – до или после регистрации, еще недавно оставался открытым. До и после Раньше подавляющее большинство застройщиков, продающих по ДДУ, требовали оплачивать жилье сразу после заключения договора. Тем самым участники рынка страховали свои риски: в период между подписанием договора и его оформлением потенциальный дольщик мог передумать покупать жилье.

Причем без каких-либо финансовых последствий для себя.

Впрочем, при этом рисковали и дольщики: с момента подписания ДДУ до его оформления регистрирующим органом проходит в среднем от двух недель до полугода. Теоретически в этот период будущая квартира может быть продана вторично – поскольку сведения о ней не внесены в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Вопрос о том, в какой именно момент можно привлекать деньги покупателей, был окончательно решен весной 2010-го.

Тогда Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по договору до момента его госрегистрации.

В результате застройщики придумали, казалось бы, весьма удачную форму финансовых взаимоотношений с покупателями – стали заключать соглашения об открытии аккредитива. «По факту это вынужденная мера.

Но с одной стороны, она закрепляет намерения сторон, а с другой – относительно безопасна для будущих дольщиков», – утверждает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. Эксперты уверены, что использовать механизм расчетов по аккредитиву в сфере долевого строительства абсолютно законно. По словам старшего юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, схема выглядит следующим образом.

Будущий дольщик обращается в согласованный с застройщиком банк с заявлением на открытие аккредитива и экземпляром ДДУ, в котором предусмотрены условия расчета.

Банк в свою очередь открывает специальный аккредитивный счет, на который зачисляются денежные средства дольщика. «После государственной регистрации договора застройщик предоставляет в банк документы, указанные в аккредитиве (обычно это зарегистрированный ДДУ и выписка из ЕГРП).

Если документы соответствуют условиям аккредитива, банк перечисляет денежные средства застройщику», – пояснила Вера Рябова. Проще говоря, будущий дольщик поручает банку перевести определенную сумму на счет застройщика – но лишь после выполнения и документального подтверждения компанией своих обязательств по договору аккредитива.

Если квартира приобретается на заемные средства, аккредитив может быть открыт за счет предоставленного банком ипотечного кредита. Законно, но неправильно Как пояснила юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Софья Соколова, основное преимущество аккредитива состоит в том, что данная схема, по сути, является механизмом взаимной ответственности дольщиков и застройщиков.
Законно, но неправильно Как пояснила юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Софья Соколова, основное преимущество аккредитива состоит в том, что данная схема, по сути, является механизмом взаимной ответственности дольщиков и застройщиков.

«Оплату договора долевого участия гарантирует банк – при соблюдении строительной компанией всех обязательств, взятых ей при открытии аккредитива.

Если застройщик не выполнит хотя бы одно из них, финансовое учреждение попросту не перечислит компании средства. Защищен и покупатель: если по каким-то причинам ДДУ не будет зарегистрирован, деньги будут возвращены гражданину в полном объеме», – рассказала Софья Соколова.

Фактически банк выступает третьей стороной в ДДУ – и несет полную ответственность за все нарушения условий договора об открытии аккредитива со стороны застройщика. Аккредитивы удобны и тем, что использовать их можно не только при заключении ДДУ, но и при покупке жилья по механизму ЖСК. К тому же, как объяснил генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов, механизм аккредитива позволяет финансировать строительство дома.

«Во многих случаях банк именно за счет средств, поступивших на аккредитивы»

, – пояснил эксперт. Тем не менее, как рассказали в Комитете по строительству, некоторые компании до сих пор не используют аккредитивы и требуют оплачивать ДДУ до его государственной регистрации – путем простого перечисления средств на счет застройщика.

Это считается нарушением, за которое участников рынка штрафуют.

«Чтобы не подвергаться внеплановой проверке и штрафу за неисполнение предписания, застройщики и переходят на расчеты по аккредитиву»

, – пояснили в Комитете по строительству.

Впрочем, сами чиновники считают и эту схему нежелательной для покупателя. И советуют гражданам перечислять деньги лишь после регистрации ДДУ. Рискованная форма Действительно, у аккредитивного способа расчетов есть существенные минусы.

Среди них, по словам Софьи Соколовой, высокие банковские комиссии, оплата которых обычно возлагается на будущего дольщика (15-20 тыс. руб.). Главный же риск для дольщика состоит в том, что у банка, в котором открыт аккредитив, . Причем, как говорит Вера Рябова, средства, перечисленные будущим дольщиком на аккредитивный счет, не подпадают под систему страхования вкладов.

Когда финансовое учреждение не в состоянии выполнять свои обязательства, все операции по аккредитиву прекращаются. Если ДДУ не зарегистрирован и – в соответствии с условиями аккредитива – деньги не перечислены на счет застройщика, у последнего не возникнет обязательств по передаче квартиры.

Несостоявшемуся дольщику придется требовать возврата перечисленных по аккредитиву средств у банка, который не может выполнять свои обязательства. Что крайне проблематично. Если же лицензию у банка отнимут после регистрации ДДУ, и, соответственно, исполнения условий аккредитива, застройщик будет обязан передать квартиры дольщикам. Строительная компания сможет требовать деньги у банка, в котором «зависли» средства.

И если финансовая структура не сможет рассчитаться по долгам, это может привести к весьма негативным последствиям для строительной компании – .

В данной статье мы рассмотрели самый распространенный вариант аккредитивных расчетов в сфере долевого строительства – когда условием раскрытия аккредитива является государственная регистрация ДДУ. А моментом оплаты по договору долевого участия считается дата раскрытия аккредитива. Впрочем, по словам генерального директора Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анны Максимовой, у некоторых застройщиков Петербурга условием раскрытия аккредитивов является подача документов на регистрацию.

Что, конечно, существенно увеличивает риски дольщиков. Защититься от большинства рисков, связанных с использованием данного механизма, можно лишь в том случае, если датой оплаты ДДУ будет считаться момент внесения денег на аккредитив.

Но, как показывает практика, застройщики не готовы заключать договор на таких условиях (во всяком случае, БН такие случаи неизвестны).

Ведь если у банка, в котором открыт аккредитив, отнимут лицензию, застройщик будет обязан исполнить все обязательства по передаче жилья. Так что в большинстве случаев, подписывая с застройщиком договор об открытии аккредитива при покупке жилья, вы фактически удваиваете свои риски. Обанкротиться может как строительная компания, так и банк, в котором был открыт аккредитивный счет.

Если застройщик настаивает на аккредитивной схеме расчетов за квартиру, есть смысл договориться о рассрочке платежа и перечислить на аккредитив лишь первоначальный взнос (оставшуюся сумму можно внести уже после регистрации ДДУ).

В этом случае удастся снизить риски – по крайней мере, связанные с возможным банкротством банка, в котором открыт аккредитив. Текст: Сергей Бардин Коллаж: Владислав Кунгуров

Что такое аккредитив при покупке квартиры в ипотеку по дду

» » Покупаю квартиру в строящемся доме по ДДУ, оплата через аккредитив, условия аккредитива — регистрация договора ДДУ. То есть я вношу 100% предоплату на счёт в банке, и только после этого мой договор отправляется на регистрацию.

После предоставления документов о гос регистрации договора, деньги переходят на счёт застройщика. Есть ли здесь подводные камни для покупателя, всё ли верно, что будет если мой договор не зарегистрируют. Были ли случаи подоных рассчётов.

Ответы юристов ( 1 ) После предоставления документов о гос регистрации договора, деньги переходят на счёт застройщикаНадежда Надежда, да, много застройщиков работают по данной схеме, это нормально. Хотя, многие застройщики обходятся и без этого, просто прописывают в договоре пункт о том, что дольщик обязуется в такой-то срок после регистрации ДДУ перевести деньги на счет застройщика.

будет если мой договор не зарегистрируютНадежда В договоре должно быть прописано, что деньги в этом случае в срок не позднее… возвращаются Вам Есть ли здесь подводные камни для покупателяНадежда Если только то, что пока договор проходит регистрацию что-то случиться с банком. Доброго времени суток. Я подписал ДДУ и компания, с которой как раз я его заключал, должна была отправить его на регистрацию в росреестр (делал нотариальную доверенность чтобы все необходимые документы за меня собирали сотрудники компании.
Доброго времени суток. Я подписал ДДУ и компания, с которой как раз я его заключал, должна была отправить его на регистрацию в росреестр (делал нотариальную доверенность чтобы все необходимые документы за меня собирали сотрудники компании. Так посоветовал менеджер). Менеджер после подписания выдал мне необходимые документы для открытия аккредитива в Сбербанке и я, до того как договор был зарегистрирован, открыл аккредитив и внес всю сумму за квартиру.

Это очень рискованно я поступил или нет? Просто договор подписал еще в конце июля (26 июля), а на регистрацию его отправили только 16 августа (и то это оповещение от компании пришло) и вот только числа 27-28 договор должны зарегистрировать.

Проверял росреестр на наличие моего договора, но его в списках еще не было (последнее обновление списка было 23 августа, я смотрел 25 августа). Просто закрадываются маленькие сомнения по поводу компании из за того, что так долго регистрируют договор.

Хотя застройщик надежный, все проверял прежде чем подписывать с ним договор.

Максим, не могу сказать про Москву, но в Питере никто из застройщиков более 1.5 мес договор не регистрировал. Застройщику выгодно быстрее зарегистрировать ДДУ, потому что именно после этого банк переведет ему деньги. Аккредитив в Сбере, если память не изменяет, открывают на полгода, если в этот период вы не получите зарегистрированный договор, то деньги вернутся вам на счет.

Застройщики не по одному ДДУ отдают на регистрацию, а сразу пачкой от группы дольщиков. Пачка тоже ни за один день формируется, поэтому паниковать вообще не стоит, вы ничем не рискуете.

Одна из причин упорного сохранения серых схем на первичном рынке – невозможность привлекать деньги дольщика до момента регистрации договора долевого участия (ДДУ).

Вопрос об этом был окончательно решен весной 2010-го, когда Президиум Высшего Арбитражного суда РФ запретил строительным компаниям требовать оплату по договору до момента его госрегистрации.

Механизм расчетов посредством банковского аккредитива подробно описан в Гражданском кодексе РФ. Суть его состоит в том, что покупатель поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет продавца после того, как тот представит документы о выполнении своих обязательств.

В случае долевого строительства подтверждением является ДДУ со штампом Росреестра. Банк выступает третьим лицом в сделке и, с одной стороны, гарантирует застройщику получение денег после выполнения своих обязательств по регистрации договора. С другой – обещает дольщику, что его деньги будут переведены на счет строительной компании не раньше, чем он получит проштампованный экземпляр договора.
С другой – обещает дольщику, что его деньги будут переведены на счет строительной компании не раньше, чем он получит проштампованный экземпляр договора.

Если по каким-то причинам регистрация ДДУ не состоится, вся перечисленная на аккредитив сумма будет возвращена покупателю. На практике это происходит следующим образом. Выбрав квартиру, будущий дольщик подписывает ДДУ.

Затем со своим экземпляром договора обращается в один из названных застройщиком банков и пишет заявление на открытие аккредитива. Банк открывает специальный счет, на который зачисляются денежные средства дольщика в том объеме, который указан в договоре. То есть при единовременной оплате – за всю квартиру целиком, при покупке жилья в рассрочку – первоначальный взнос.

После государственной регистрации договора застройщик представляет в банк документы, указанные в аккредитиве.

Если документы соответствуют условиям, банк перечисляет денежные средства застройщику. Стоимость процедуры довольно умеренная: банки берут за выполнение своих обязательств 0,1% от размещенной на аккредитивном счете суммы, но не менее 1 тыс.

и не более 6 тыс. руб. (в редких случаях – 10 тыс.

руб.). Риски в данной схеме расчетов невысоки. Перечислим их. Во-первых, некоторые застройщики настаивают на открытии аккредитива после передачи пакета документов в органы госрегистрации, а не после возврата ДДУ из Росреестра. Напомним: любая попытка получить оплату квартиры до того момента, как на ДДУ будет поставлен штамп о регистрации, незаконна.

Другой возможный риск связан с банками. В течение нескольких месяцев, пока средства за квартиру находятся на аккредитивном счете, Центробанк РФ может отозвать лицензию кредитной организации. Если аккредитив уже был открыт (договор долевого участия вернулся с регистрации и был представлен в банк), то дольщик может спать спокойно, а возврат средств со счетов банка станет проблемой застройщика.

Если отзыв лицензии случился до открытия аккредитива, покупатель не считается дольщиком и не имеет права требовать квартиру у строительной компании. Ему остается попытаться вернуть деньги со счета в лопнувшем банке, что весьма проблематично.

Полностью исключить последний риск невозможно, но есть способ его минимизировать. Для этого стоит попробовать договориться с застройщиком о рассрочке платежа и зачислении на аккредитив части стоимости квартиры с обязательством уплатить основную сумму после госрегистрации ДДУ. С 1 января 2017 года вступили в силу поправки, касающиеся расчетов за жилье на первичном рынке через счета эскроу.

Так называются специальные счета, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа.

Доступа к эскроу не имеют ни дольщик, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут выполнены. В таком случае деньги переходят строительной компании.

Если она не выполняет обязательства, то деньги возвращаются дольщику.

В новой редакции 214-ФЗ говорится, что если застройщик получает кредит от банка, имеющего право на открытие счетов эскроу, то в кредитном договоре может содержаться условие, чтобы для всех ДДУ в доме, который строится за счет этого кредита, были открыты эскроу-счета. Кроме того, если дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.

Аккредитивный счет при оплате дду

Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить.

Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ. К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке. С 1 января 2017 года вступили в силу поправки, касающиеся расчетов за жилье на первичном рынке через счета эскроу.

Так называются специальные счета, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Многие люди, когда им предлагают банковский аккредитив при покупке квартиры, пугаются, подозревая, что им пытаются навязать невыгодное кредитование. Однако аккредитив при покупке недвижимости – средство расчетов, одинаково выгодное для покупателя и для продавца недвижимости.

Его используют, чтобы правильность расчетов контролировала третья сторона, то есть банк.

Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?

Несмотря на четкую позицию законодательства, касательно сроков и порядка оплаты жилья по договору долевого участия, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Самая распространенная причина – желание «перехватить» выгодную жилплощадь.

Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение. Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации.

К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату.

Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Так или иначе, оплачивая часть средств в установленном сторонами размере до регистрации договора в Росреестре, дольщик рискует своими деньгами.

Вполне может возникнуть ситуация, что орган откажет застройщику в регистрации, и такой договор все это время будет считаться незаключенным. Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам.